Американцы сталкиваются с важным решением после новостей с рынка жилья

Потенциальные покупатели жилья годами взвешивают, стоит ли входить на сложный рынок или подождать, пока условия изменятся в их пользу. На протяжении большей части этого времени терпение казалось более безопасной стратегией, и события этой недели, похоже, подтвердили это.

По данным Freddie Mac, средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке по состоянию на 11 июня выросла до 6,52% — это третье повышение за четыре недели, последовавшее после того, как последние данные по инфляции достигли трёхлетнего максимума. Для покупателей, надеявшихся на снижение стоимости заимствований, это стало ещё одним поводом отложить выход на рынок жилья.

Однако отдельный доклад, опубликованный в тот же день, указал в противоположном направлении. Ссылаясь на новые данные, Realtor.com сообщил, что ценовые войны эпохи пандемии существенно сошли на нет. Типичный дом теперь продаётся ниже запрашиваемой цены, что свидетельствует о том, что рычаги влияния перешли к покупателям.

Это развитие событий ставит американцев перед реальным выбором: продолжать ждать снижения ставок или воспользоваться уровнем переговорной силы, которого рынок не предлагал уже много лет. Главный инвестиционный директор BiggerPockets Дэйв Мейер описывает этот сдвиг как реальную возможность.

«Сегодняшний рынок — это именно то, чего хотят многие инвесторы: сниженные цены, лучшие переговорные позиции и качественные активы по более низким ценам», — сказал Мейер в эксклюзивном интервью TheStreet.

Что новый отчёт говорит о ценах на жильё

Анализ Realtor.com, опубликованный в четверг, показал, что продавцы больше не могут рассчитывать на получение полной запрашиваемой цены. Это разительное отличие от 2021 и 2022 годов, когда объявления нередко привлекали предложения выше запрашиваемой цены на фоне жёсткой конкуренции за ограниченное предложение. Сегодня типичный дом продаётся ниже своей последней цены листинга.

Этот разворот последовал за ростом ипотечных ставок с 2022 года, который охладил спрос покупателей и опустил цены продаж ниже запрашиваемых на большей части рынка.

Новые данные показывают, насколько важна сейчас скорость. Дом, принятый под контракт в течение первых четырёх недель, продаётся примерно на 1,8% ближе к запрашиваемой цене, чем при средней сделке. Чем дольше он стоит, тем больше растёт скидка — к 18-й неделе продавцы, как правило, соглашаются примерно на 1,3% меньше желаемого.

Подробнее о рынке жилья и ипотечных ставках:

• Американцы принимают решение после неожиданных новостей с рынка жилья
• Новые изменения на рынке жилья открывают большие возможности для покупателей
• Fannie Mae прогнозирует изменение ипотечных ставок и рынка жилья

Этот сдвиг ощущается по-разному в зависимости от региона. Юг и Запад явно склонились в пользу покупателей, тогда как Северо-Восток — единственный регион, где дома по-прежнему, как правило, продаются выше цены листинга, согласно отчёту. Средний Запад находится между двумя полюсами и, по прогнозам, вернётся в пользу продавцов в конце этого года.

По мнению Мейера, такой рынок меняет то, как покупать жильё, а не то, стоит ли это делать вообще.

«Можно покупать на любом рынке. Нужно просто адаптировать стратегию и тактику к текущим условиям», — сказал Мейер. 

Для покупателей новости указывают на большее пространство для переговоров и меньше оснований переплачивать. Чего они не могут дать ответа — воспользоваться ли этим рычагом сейчас или подождать более низких ставок. Это решение более тонкое и вновь возвращает ипотечные ставки в центр дискуссии.

Shutterstock

Решение, стоящее перед покупателями по мере роста ипотечных ставок

Аргументы в пользу ожидания опираются на ипотечные ставки, и эта неделя мало что сделала для их ослабления. Рост последовал после того, как Министерство труда сообщило, что потребительские цены выросли на 4,2% за год по май — это самая быстрая годовая инфляция за три года, обусловленная главным образом скачком цен на энергоносители, связанным с войной с Ираном. Устойчивая инфляция оставляет ФРС мало пространства для снижения ставок и сохраняет восходящее давление на ипотечные ставки, давая колеблющимся покупателям ещё один повод выждать до тех пор, пока стоимость заимствований не снизится.

В зависимости от того, кого слушать, покупатели могут трактовать прошедшую неделю двояко. Первый вариант — ждать, делая ставку на то, что ставки в конечном счёте отступят и сохранят больше покупательной способности в будущем. Второй — действовать сейчас, рассматривая переговорное преимущество, подтверждённое данными Realtor.com, как достаточный повод для покупки даже по сегодняшним ставкам.

Всё сводится к ставке на то, наступит ли облегчение по ставкам на самом деле. Ответ Мейера: скорее всего, нет. 

«Люди ждут снижения ставок уже четыре года. Я пытаюсь объяснить людям, что это, вероятно, не произойдёт», — сказал Мейер TheStreet. «Как только вы принимаете эту реальность, возможности становится гораздо проще увидеть. Вместо того чтобы говорить: "Ипотечные ставки меня спасут", вы спрашиваете: "Что я могу сделать при ставках в районе шести с половиной процентов?"»

Всё это не делает 2026 год лёгким для покупки жилья. Ипотечные ставки около 6,5% и цены на жильё, остающиеся высокими по историческим меркам, по-прежнему являются реальными ограничениями доступности. Тем не менее отчёт четверга действительно выявляет сдвиг в том, кто сейчас держит рычаги влияния. Для покупателей вопрос в том, как воспользоваться ими, пока это возможно.

Ключевые выводы для покупателей жилья в 2026 году

• Покупатели теперь имеют преимущество: последний отчёт Realtor.com показывает, что типичный дом закрывается ниже цены листинга — резкий поворот по сравнению с 2021 и 2022 годами, когда покупатели регулярно платили выше запрашиваемой цены, чтобы выиграть сделку.
• Чем дольше дом «зависает», тем слабее позиция продавца: объекты, принятые под контракт примерно к четвёртой неделе, всё ещё обеспечивают примерно на 1,8% больше, чем при типичной сделке, по данным Realtor.com, тогда как непроданные к 18-й неделе объекты закрываются примерно на 1,3% ниже целевой цены продавца.
• Регион определяет расчёты: Юг и Запад дают покупателям наибольшее преимущество, Средний Запад разделён, а Северо-Восток — единственный регион, который по-прежнему благоприятствует продавцам, которые там, как правило, получают больше запрашиваемого, согласно Realtor.com.
• Растущие ставки — это загвоздка: средняя ставка по 30-летней ипотеке выросла до 6,52% в середине июня после того, как инфляция достигла трёхлетнего максимума, по данным Freddie Mac и Министерства труда. Это противоречие — причина, по которой покупатели стоят перед реальным решением, а не перед простым выбором.
• Неизменным остаётся вопрос доступности: ставки около 6,5% и по-прежнему высокие цены делают владение жильём дорогостоящим, поэтому новости указывают на более сильную позицию покупателей, но не на реальное облегчение базовых затрат.

По теме: Американцы получают крупные возможности после сдвига на рынке жилья