[QUAN ĐIỂM] Hiến chương mới của NHA: Khó có thể là công thức để giải quyết khủng hoảng nhà ở

Có một vấn đề cơ bản với cách tiếp cận tái định cư của Cơ quan Nhà ở Quốc gia (NHA): họ cung cấp các căn hộ với điều kiện tài chính và điều kiện dự án mà nhiều gia đình nghèo đô thị không thể duy trì một cách thực tế. 

Điều này tạo ra một vòng luẩn quẩn nơi những người được cấp nhà phải vật lộn để giữ nhà và thường buộc phải chịu đựng khó khăn kinh tế nghiêm trọng hoặc bất hợp pháp "bán" quyền của họ vì tuyệt vọng.

Khi các gia đình rời đi hoặc bán những căn hộ này, sự thất vọng của công chúng thường hướng về phía người thụ hưởng. Nhiều người nói, "Binigyan na nga sila ng pabahay, pinakawalan pa," hoặc phàn nàn, "Kami nga nagpapakahirap magtrabaho pero hindi binibigyan ng pabahay" hoặc "Nasasayang lang ang tax ko sa libreng pabahay para sa mga iskwater." Những phản ứng này bắt nguồn từ một quan niệm sai lầm phổ biến rằng các căn hộ ở các khu tái định cư của NHA được cung cấp miễn phí cho các gia đình định cư không chính thức (ISFs). Thực tế phức tạp hơn nhiều.

Để hiểu tại sao nỗ lực tái định cư thất bại, chúng ta cần nhìn xa hơn những đánh giá bề mặt này và xem xét chương trình tái định cư của NHA — một chương trình được cấu trúc xung quanh cách tiếp cận doanh nghiệp nhấn mạnh vào việc thu hồi chi phí hơn là cung cấp hỗ trợ có ý nghĩa, lâu dài cho người định cư không chính thức ở đô thị. 

Vật lộn để sống sót

NHA xây dựng "nhà ở xã hội" dành cho "công dân thiệt thòi và vô gia cư" theo định nghĩa của Đạo luật Phát triển Đô thị và Nhà ở (UDHA) năm 1992. Nhưng các căn hộ của họ được bán cho người thụ hưởng với lãi suất thấp hơn và thời gian trả nợ dài hơn, không được cung cấp miễn phí (ngoại trừ trong các trường hợp đặc biệt như các dự án sau bão Yolanda).

Là một công ty do chính phủ sở hữu và kiểm soát (GOCC), NHA phải quản lý chi phí và tạo ra thu nhập. Khuôn khổ doanh nghiệp này định hình chương trình tái định cư của chính phủ, trái ngược với các cơ quan nhà ở của các quốc gia khác cho thuê các căn hộ do chính phủ sở hữu với giá thấp hơn thị trường cho những người không đủ khả năng mua nhà trên thị trường tư nhân.

Để giảm chi phí sản xuất, hầu hết các dự án của NHA được đặt trên đất rẻ tiền xa các trung tâm đô thị. Tuy nhiên, việc tiết kiệm chi phí dự án lại chuyển thành gánh nặng lớn cho các gia đình được tái định cư.

Bị cắt đứt khỏi công việc và sinh kế trong thành phố, các hộ gia đình phải chịu tổn thất thu nhập đáng kể. Để đối phó, nhiều người thuê chỗ ngủ trong thành phố — thường cũng ở các khu định cư không chính thức — để làm việc. Họ chỉ trở về nhà vào cuối tuần hoặc một tháng một lần để tiết kiệm chi phí đi lại vất vả. Với mức sống vừa đủ, các gia đình phải vay mượn từ hàng xóm để mua thức ăn. Nhiều người, chủ yếu là phụ nữ, bỏ việc để chăm sóc con cái. Các dịch vụ cơ bản như nước và điện thường không đáng tin cậy, và trường học và bệnh viện khó tiếp cận. Các căn hộ có khiếm khuyết thường buộc các hộ gia đình phải chi tiêu thu nhập hạn chế của họ cho các sửa chữa khẩn cấp chỉ để làm cho chúng có thể ở được.

Must Read

Các cơ quan nhà ở tìm kiếm ngân sách 5,56 tỷ peso cho năm 2026

Với những khó khăn này, người được cấp nhà thường thiếu khả năng trả khoản trả góp hàng tháng, thường bắt đầu từ 200 đến 600 peso sau thời gian hoãn nợ một năm. Mặc dù điều này có vẻ hợp lý từ bên ngoài, nhưng đó là gánh nặng lớn đối với các gia đình sống lay lắt qua ngày.

Gánh nặng tài chính trở nên tồi tệ hơn khi chương trình thanh toán của NHA làm tăng số dư khoản vay theo thời gian, thêm lãi suất hàng năm và áp đặt hình phạt cho các khoản thanh toán trễ. Điều này tạo ra một cái bẫy nợ khiến các gia đình gần như không thể đảm bảo quyền sở hữu vĩnh viễn.

Đối mặt với nhu cầu sinh tồn, nhiều người được cấp nhà phải bán bất hợp pháp "quyền" của họ đối với căn hộ. Các hộ gia đình không phải ISF hoặc khá giả hơn thường mua những quyền này, cho thấy tình trạng thiếu nhà ở nghiêm trọng (ngay cả đối với người không nghèo) và rò rỉ trợ cấp dành cho người nghèo.

Mối đe dọa trục xuất

Tình hình bấp bênh của các gia đình ở các khu tái định cư sẽ trở nên tồi tệ hơn theo hiến chương mới của NHA. Vào tháng 5 năm 2025, Tổng thống Marcos Jr. đã ký Đạo luật Cộng hòa số 12216, gia hạn thời gian hoạt động của NHA thêm 25 năm nữa. Trong khi các quy tắc thực hiện đang chờ xử lý, các nhà vận động nhà ở đã báo động về một điều khoản nguy hiểm cho chính khu vực mà NHA được ủy thác phục vụ. 

Luật trao quyền cho cơ quan nhà ở "trục xuất và tháo dỡ một cách tóm tắt, mà không cần lệnh của tòa án," bất kỳ người định cư không chính thức hoặc người chiếm đóng bất hợp pháp nào — bao gồm cả những người được cấp nhà chậm thanh toán — trong các dự án của mình sau chỉ 10 ngày thông báo. Điều khoản này không xuất hiện trong bất kỳ dự luật hiến chương NHA nào mà các tổ chức xã hội dân sự được yêu cầu xem xét, cho thấy rằng điều khoản có hậu quả nghiêm trọng này đã được đưa vào mà không có sự tham vấn thích hợp với các nhóm người nghèo đô thị trong các phiên điều trần công khai.

Tại sao điều khoản này đáng lo ngại? Đầu tiên, nó cho phép trục xuất "mà không cần lệnh của tòa án." Hiến pháp rất rõ ràng: mọi người không thể bị tước đoạt nhà cửa hoặc tài sản mà không có quy trình pháp lý. 

Thứ hai, nó đi ngược lại các biện pháp bảo vệ hiện có theo UDHA như thông báo 30 ngày (không phải 10), tham vấn đầy đủ và phối hợp với các cơ quan trước khi bất kỳ việc trục xuất nào diễn ra. Việc trao cho NHA quyền trục xuất đơn phương bỏ qua các biện pháp bảo vệ theo thủ tục mà các cộng đồng người nghèo đô thị và những người ủng hộ đã đấu tranh trong nhiều thập kỷ. 

Thứ ba, nó làm tăng nguy cơ lạm dụng và trục xuất tùy tiện. Trừ khi bị giới hạn chặt chẽ trong các hướng dẫn thực hiện, NHA có thể viện dẫn quyền lực tóm tắt này chống lại những người được cấp nhà đang gặp khó khăn khi chậm thanh toán. 

Đó là một công ty

Quyền trục xuất khắc nghiệt của NHA nhấn mạnh vai trò cơ bản của nó như một GOCC được giao nhiệm vụ "đảm bảo thu thập và thu hồi" các khoản nợ từ người thụ hưởng — những người chủ yếu tài trợ cho hoạt động của cơ quan thông qua các khoản thanh toán trả góp của họ. Là một công ty, NHA dựa vào thu nhập của mình để trang trải nhân sự, bảo trì và các chi phí hoạt động khác, mặc dù nhận được phân bổ từ ngân sách quốc gia. Phần lớn doanh thu của nó phụ thuộc vào các khoản thanh toán từ các gia đình đang phải đối mặt với những thách thức bổ sung của việc sống ở các khu tái định cư xa xôi.

Tuy nhiên, hiệu quả thu thập của NHA vẫn thấp, dao động từ 20% đến 50% giữa năm 2015 và 2022, theo báo cáo của Ủy ban Kiểm toán (COA). Để giải quyết vấn đề này, cơ quan đã thực hiện một số chương trình xóa nợ vay miễn các hình phạt và lãi suất quá hạn. Chương trình gần đây nhất, diễn ra từ tháng 5 đến tháng 10 năm nay, nhằm hỗ trợ hơn 200,000 người nắm giữ khoản vay nhà ở dài hạn bằng cách xóa 100% tiền phạt và lãi suất quá hạn, cộng với 95% lãi suất trả góp chưa thanh toán. Tác động của vòng xóa nợ mới nhất này đối với hiệu suất thu thập tổng thể của NHA vẫn chưa rõ ràng.

Việc gia hạn hiến chương NHA đã mang lại cơ hội quan trọng để cải cách chương trình tái định cư của chính phủ. Các nhà vận động đã kêu gọi những thay đổi đáng kể trong cách NHA phục vụ "người thiệt thòi và người bị gạt ra ngoài lề" và đóng góp vào việc giải quyết tình trạng thiếu nhà ở, với một số thậm chí còn thúc đẩy việc bãi bỏ nó.

Thay vào đó, hiến chương mới giữ cho NHA đi theo con đường kinh doanh như thường lệ trong khi trao cho nó những quyền lực khắc nghiệt hơn có nguy cơ tạo ra người định cư không chính thức một lần nữa. Đây khó có thể là công thức để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở của đất nước. – Rappler.com

Gerald Nicolas làm việc với Chương trình Nghèo đói Đô thị và Quản trị của Viện Giáo hội và Các vấn đề Xã hội John J Carroll (ICSI), một viện nghiên cứu định hướng vận động có trụ sở tại Đại học Ateneo de Manila và là thành viên của Tông đồ Xã hội của Dòng Tên (SJSA).