กฎ 50% ในอสังหาริมทรัพย์คืออะไร? คู่มือที่ชัดเจนสำหรับผู้เริ่มต้น

หากคุณกำลังเรียนรู้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อเริ่มต้น คุณจะได้พบกับกฎง่ายๆ สำหรับการคัดกรองรายการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอย่างรวดเร็ว หนึ่งในกฎที่พบบ่อยที่สุดคือกฎ 50% ซึ่งช่วยทำให้การประมาณค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานง่ายขึ้น เพื่อให้คุณสามารถเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรวดเร็ว
บทนำสั้นๆ นี้จะอธิบายว่าทำไมกฎนี้จึงมีอยู่ มันครอบคลุมและตัดออกสิ่งใด และคุณควรใช้มันอย่างไรเป็นจุดเริ่มต้นก่อนที่คุณจะสร้างแบบจำลองการประเมินความเสี่ยงที่ครบถ้วนและเฉพาะตลาด

กฎ 50% ให้การประมาณค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่รวดเร็วและระมัดระวังสำหรับที่พักอาศัยครอบครัวเดียวและอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก

มันเป็นเครื่องมือคัดกรอง ไม่ใช่ทางเลือกแทนการประเมินความเสี่ยงแบบละเอียดและข้อมูลท้องถิ่น

ใช้รายการตรวจสอบง่ายๆ และการตรวจสอบความไวเพื่อปรับกฎให้เข้ากับตลาดของคุณ

คำตอบสั้นๆ: กฎ 50% ในอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

กฎ 50% เป็นกฎง่ายๆ ที่กล่าวว่าค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ไม่รวมการชำระเงินกู้หรือหนี้สิน อยู่ที่ประมาณ 50% ของรายได้ค่าเช่ารวม ใช้สำหรับการคัดกรองอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอย่างรวดเร็วมากกว่าการประเมินความเสี่ยงขั้นสุดท้าย คำจำกัดความของ Investopedia

ใช้สิ่งนี้เป็นตัวกรองขั้นแรกเมื่อคุณกำลังสำรวจการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อเริ่มต้น ไม่ใช่ทางเลือกแทนตัวเลขโดยละเอียดเมื่อคุณทำข้อเสนอ

ผู้เริ่มต้นควรใช้กฎ 50% อย่างไรเมื่อพวกเขาเริ่มประเมินอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า?

ใช้กฎ 50% เป็นเครื่องมือคัดกรองอย่างรวดเร็วเพื่อประมาณค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ประมาณครึ่งหนึ่งของค่าเช่ารวม จากนั้นตรวจสอบรายการและมาตรฐานท้องถิ่นก่อนการประเมินความเสี่ยงหรือการทำข้อเสนอ

โดยสรุป กฎนี้มุ่งเน้นไปที่ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน เช่น การจัดการ การบำรุงรักษา ภาษี และประกันภัย และตัดการชำระเงินกู้และค่าใช้จ่ายทุนขนาดใหญ่ที่สามารถเปลี่ยนแปลงกระแสเงินสดได้อย่างมีนัยสำคัญออกไปอย่างชัดเจน ภาพรวมของ BiggerPockets

นั่นหมายความว่ากฎ 50% มีประโยชน์เมื่อคุณต้องการการประมาณอย่างรวดเร็วและระมัดระวังว่ารายการใดควรค่าแก่การวิเคราะห์เชิงลึกกว่า

คำจำกัดความสั้นๆ

คำจำกัดความประโยคเดียว: ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ไม่รวมการชำระเงินกู้หรือหนี้สิน โดยทั่วไปจะเท่ากับประมาณ 50% ของรายได้ค่าเช่ารวมสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าครอบครัวเดียวและอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก คำจำกัดความของ Investopedia ดูเพิ่มเติมที่ Landlord Studio

เมื่อนักลงทุนอ้างอิงมัน

นักลงทุนมักจะอ้างอิงกฎ 50% ในระหว่างการคัดกรองเบื้องต้นเพื่อเปรียบเทียบรายการอย่างรวดเร็วในระดับพอร์ตโฟลิโอก่อนที่พวกเขาจะสร้างงบประมาณแบบละเอียดและแยกรายการ ภาพรวมของ BiggerPockets

ในฐานะตัวกรองอย่างรวดเร็ว มันสามารถลดจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่คุณสำรวจ แต่มันยังสามารถซ่อนความแตกต่างในท้องถิ่นที่สำคัญในภายหลัง

ทำไมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อเริ่มต้น: บริบทและเมื่อกฎ 50% ช่วย

สำหรับผู้เริ่มต้นที่เรียนรู้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อเริ่มต้น กฎ 50% เป็นทางลัดที่ใช้งานได้จริงที่สามารถช่วยคุณคัดแยกรายการและหลีกเลี่ยงการใช้เวลากับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่น่าจะมีกระแสเงินสด ภาพรวมของ BiggerPockets

กฎนี้มักใช้กับบ้านครอบครัวเดียวและอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก มันไม่เหมาะสมสำหรับสินทรัพย์เชิงพาณิชย์หรือพอร์ตโฟลิโอขนาดใหญ่ที่โครงสร้างค่าใช้จ่ายโดยละเอียดแตกต่างกัน ภาพรวมของ BiggerPockets

เมื่อคุณเริ่มต้น ใช้กฎเพื่อแคบตัวเลือกของคุณและระบุอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่าแก่การดูเชิงลึกกว่า จากนั้นเปลี่ยนไปใช้การประมาณแบบแยกรายการสำหรับการประเมินความเสี่ยงและการตรวจสอบของผู้ให้กู้ คำอธิบายของ Forbes Advisor

กรณีการใช้งานสำหรับผู้เริ่มต้น

กรณีการใช้งานง่ายๆ: คุณกำลังสแกนรายการและต้องการระบุรายการที่อาจครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานก่อนหนี้สิน กฎ 50% ช่วยให้คุณทำเช่นนั้นได้อย่างรวดเร็วเพื่อให้คุณสามารถมุ่งเน้นเวลาของคุณ ภาพรวมของ BiggerPockets

มันมักจะมีประโยชน์มากที่สุดเมื่อคุณเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกันจำนวนมากในตลาดเดียวกันและคุณต้องการกฎการคัดกรองที่สอดคล้องกัน

เมื่อควรเลือกใช้งบประมาณโดยละเอียด

คุณควรเปลี่ยนไปใช้งบประมาณโดยละเอียดเมื่ออสังหาริมทรัพย์ผ่านการคัดกรองเบื้องต้น เมื่อภาษีหรือประกันภัยในท้องถิ่นสูงผิดปกติ หรือเมื่ออสังหาริมทรัพย์มีการบำรุงรักษาที่เลื่อนออกไปที่ทราบแล้ว การสำรวจของ NAR

การประมาณแบบแยกรายการโดยละเอียดกลายเป็นสิ่งบังคับสำหรับการประเมินความเสี่ยงของผู้ให้กู้และการวิเคราะห์การลงทุนแบบมืออาชีพ

วิธีคำนวณและใช้กฎ 50% สำหรับการคัดกรองอย่างรวดเร็ว

สูตรอย่างรวดเร็วทั่วไป: ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ประมาณการ ≈ 50% ของค่าเช่าตามกำหนดการรวม จากนั้นหักสำรองว่างและสำรองทุนเพื่อประมาณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิก่อนการชำระเงินกู้ คำอธิบายของ Roofstock ดูคู่มือของ Azibo

ขั้นตอนที่ 1 ระบุค่าเช่าตามกำหนดการรวมสำหรับอสังหาริมทรัพย์ ขั้นตอนที่ 2 ใช้ 50% เพื่อประมาณค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ขั้นตอนที่ 3 หักค่าเผื่อว่างและสำรองทุนเพื่อไปถึงรายได้จากการดำเนินงานสุทธิโดยประมาณก่อนหนี้สิน คำอธิบายของ Roofstock

โฆษณา Finance Police

ขั้นตอนเหล่านี้มีไว้สำหรับการเปรียบเทียบอย่างรวดเร็ว ดังนั้นให้รักษาคณิตศาสตร์ให้เรียบง่ายและระมัดระวังเมื่อคุณคัดกรองอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งอย่างรวดเร็ว ภาพรวมของ BiggerPockets

สูตรทีละขั้นตอน

เขียนสูตรดังนี้: ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ประมาณการ = ค่าเช่าตามกำหนดการรวม × 0.50 จากนั้นประมาณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิเป็น: รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ ≈ ค่าเช่าตามกำหนดการรวม × 0.50 – ค่าเผื่อว่าง – สำรองทุน คำอธิบายของ Roofstock

จำไว้ว่ารายได้จากการดำเนินงานสุทธินี้อยู่ก่อนการชำระเงินกู้และต้นทุนการจัดหาเงินทุน ถือว่าเป็นการคัดกรองกระแสเงินสดก่อนหนี้สินเท่านั้น

ตัวอย่างสั้นๆ ที่ใช้ได้จริง

ขั้นตอนตัวอย่าง: คำนวณค่าเช่ารวมรายเดือนหรือรายปี ใช้การประมาณค่าใช้จ่าย 50% จากนั้นหักสำรองว่างและสำรองทุนเพื่อดูรายได้จากการดำเนินงานสุทธิโดยประมาณที่อสังหาริมทรัพย์อาจสร้างก่อนการชำระเงินกู้ คำอธิบายของ Roofstock

ใช้ผลลัพธ์เพื่อจัดอันดับอสังหาริมทรัพย์ตามกระแสเงินสดก่อนหนี้สินที่เป็นไปได้ จากนั้นเลือกบางแห่งสำหรับการตรวจสอบเชิงลึก

นั่นหมายความว่ากฎ 50% มีประโยชน์เมื่อคุณต้องการการประมาณอย่างรวดเร็วและระมัดระวังว่ารายการใดควรค่าแก่การวิเคราะห์เชิงลึกกว่า

เกณฑ์การตัดสินใจ: เมื่อกฎ 50% เหมาะสมและเมื่อไม่เหมาะสม

ตัดสินใจตามประเภทอสังหาริมทรัพย์ อายุและสภาพ ระดับภาษีและประกันภัยในท้องถิ่น และความเข้มข้นของการบำรุงรักษาที่คาดหวัง ปัจจัยเหล่านี้สามารถผลักดันค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานจริงขึ้นหรือลงจาก 50% การอภิปรายของ Investopedia

ผู้ให้กู้และการประเมินความเสี่ยงอย่างเป็นทางการต้องการงบประมาณค่าใช้จ่ายแบบแยกรายการและไม่สามารถพึ่งพาทางลัด 50% สำหรับการตัดสินใจสินเชื่อ คำอธิบายของ Forbes Advisor

กฎสามารถระมัดระวังในตลาดต้นทุนต่ำและมองในแง่ดีในตลาดต้นทุนสูง เปรียบเทียบกฎกับมาตรฐานท้องถิ่นก่อนที่คุณจะไว้วางใจมัน การสำรวจของ NAR

ปัจจัยด้านอสังหาริมทรัพย์และตลาดที่สำคัญ

พิจารณาสภาพอสังหาริมทรัพย์ การหมุนเวียนที่คาดหวัง ความแข็งแกร่งของตลาดให้เช่า และวิธีที่คุณวางแผนจะจัดการอสังหาริมทรัพย์เพราะรูปแบบการจัดการส่งผลต่อต้นทุน มาตรฐานของ IREM ดูคำอธิบายที่เน้นประกันภัยของ Obie Insurance

อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการการซ่อมแซมที่สำคัญหรืออสังหาริมทรัพย์ในเขตอำนาจศาลที่มีภาษีสูงมักจะมีอัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่สูงกว่าที่กฎ 50% แนะนำ

เมื่อควรเปลี่ยนไปใช้การประมาณแบบแยกรายการ

เปลี่ยนไปใช้การประมาณแบบแยกรายการเมื่อคุณวางแผนจะทำข้อเสนอ เมื่อมีผู้ให้กู้เข้ามาเกี่ยวข้อง หรือเมื่ออสังหาริมทรัพย์มีค่าใช้จ่ายพิเศษที่ทราบแล้ว เช่น ประกันภัยน้ำท่วมหรือการซ่อมแซมบ่อยครั้ง คำอธิบายของ Forbes Advisor

รับใบเสนอราคาและงบค่าใช้จ่ายล่าสุดในขั้นตอนนั้นเพื่อให้การประเมินความเสี่ยงของคุณสะท้อนความเป็นจริงในท้องถิ่น ไม่ใช่กฎง่ายๆ

รายการตรวจสอบค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ใช้งานได้จริงเพื่อปรับปรุงการประมาณการ

เพื่อปรับปรุงกฎ 50% ให้สร้างรายการตรวจสอบสั้นๆ ที่แบ่งต้นทุนการดำเนินงานออกเป็นรายการ: การจัดการอสังหาริมทรัพย์ การบำรุงรักษาและการซ่อมแซม ภาษีอสังหาริมทรัพย์ ประกันภัย สาธารณูปโภค ต้นทุนการหมุนเวียน และสำรองทุน มาตรฐานของ IREM

ใช้ข้อมูลค่าใช้จ่ายที่เทียบเคียงได้ในท้องถิ่นและใบเสนอราคาการจัดการเพื่อแทนที่สมมติฐานทั่วไปใดๆ ที่คุณทำในการคัดกรอง ภาพรวมของ BiggerPockets

รายการตรวจสอบที่ดาวน์โหลดได้เพื่อแทนที่กฎ 50% ด้วยตัวเลขท้องถิ่น

คัดลอกรายการตรวจสอบนี้ลงในสเปรดชีตและใช้เพื่อแทนที่สมมติฐานทั่วไปด้วยใบเสนอราคาจริงและงบค่าใช้จ่ายล่าสุดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ที่คุณพิจารณา

คัดลอกรายการตรวจสอบ

เมื่อคุณเปลี่ยนจากการคัดกรองไปสู่การประเมินความเสี่ยง ให้รวมสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายทุนและค่าเผื่อว่างที่ชัดเจนแทนที่จะพับสิ่งเหล่านี้ลงในถัง 50% เดียว คำอธิบายของ Roofstock

รายการที่ต้องเพิ่มหรือตรวจสอบ

รายการในรายการตรวจสอบที่ควรรวม: ค่าธรรมเนียมการจัดการอสังหาริมทรัพย์ การบำรุงรักษาประจำ การซ่อมแซมการหมุนเวียนครั้งเดียว ภาษีอสังหาริมทรัพย์ ประกันภัย สาธารณูปโภคที่คุณจ่าย และสำรองทุนสำหรับหลังคา ระบบปรับอากาศ หรือเครื่องใช้ มาตรฐานของ IREM

สำหรับแต่ละรายการให้รับใบแจ้งหนี้ล่าสุดหรือการประมาณตลาดที่เทียบเคียงได้เพื่อให้การประเมินความเสี่ยงของคุณสะท้อนตัวขับเคลื่อนต้นทุนจริง

วิธีสร้างมาตรฐานท้องถิ่น

ถามผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นเกี่ยวกับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายทั่วไปและขอบันทึกค่าใช้จ่ายล่าสุดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้ ใช้รายงานอุตสาหกรรมเป็นการตรวจสอบข้าม มาตรฐานของ IREM

ที่ที่โซ่อุปทานหรือต้นทุนแรงงานเปลี่ยนแปลงเมื่อเร็วๆ นี้ ให้ปรับสำรองขึ้นจนกว่าคุณจะสามารถยืนยันการประมาณที่ต่ำกว่าด้วยใบเสนอราคาท้องถิ่น

ข้อผิดพลาดทั่วไปและข้อผิดพลาดเมื่อใช้กฎ 50%

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยคือการพับการชำระเงินกู้หรือหนี้สินเข้าไปในการประมาณการดำเนินงาน 50% นั่นผสมผสานประสิทธิภาพการดำเนินงานกับทางเลือกการจัดหาเงินทุนและให้ภาพที่ทำให้เข้าใจผิดของกระแสเงินสด คำจำกัดความของ Investopedia

ข้อผิดพลาดทั่วไปอีกอย่างคือการเพิกเฉยต่อรายการต้นทุนสูงในท้องถิ่น เช่น ภาษีอสังหาริมทรัพย์ การประเมินพิเศษ หรือประกันภัยน้ำท่วมที่สามารถผลักดันอัตราส่วนค่าใช้จ่ายที่แท้จริงให้สูงกว่า 50% มาก การสำรวจของ NAR

การพึ่งพากฎโดยไม่มีการติดตามผลสามารถสร้างผลบวกที่ผิดพลาด ดังนั้นให้กำหนดเวลาการตรวจสอบแบบแยกรายการเสมอสำหรับอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ที่ผ่านการคัดกรอง ภาพรวมของ BiggerPockets

สิ่งที่ผู้เริ่มต้นมักมองข้าม

นักลงทุนใหม่มักประเมินต้นทุนการหมุนเวียนและว่างต่ำเกินไปหรือลืมเพิ่มสำรองทุนที่มีความหมายสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เก่ากว่า มาตรฐานของ IREM

รายการเหล่านี้สามารถเปลี่ยนการคัดกรองที่ดูเหมือนจะทำกำไรได้เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการการทำงานมากขึ้นหรือราคาซื้อที่ต่ำกว่าเพื่อพิสูจน์การซื้อ

วิธีหลีกเลี่ยงผลบวกที่ผิดพลาด

หลีกเลี่ยงผลบวกที่ผิดพลาดโดยการตรวจสอบงบค่าใช้จ่ายล่าสุด รับการประมาณของผู้รับเหมาหรือผู้ตรวจสอบสำหรับการซ่อมแซมที่เป็นไปได้ และเปรียบเทียบการประมาณ 50% กับใบเสนอราคาผู้จัดการท้องถิ่น คำอธิบายของ Forbes Advisor

ใช้สำรองที่ระมัดระวังจนกว่าคุณจะได้รับตัวเลขท้องถิ่นที่เชื่อถือได้

ตัวอย่างที่ใช้ได้จริงและการคำนวณตัวอย่าง

นี่คือการคัดกรองค่าเช่ารายเดือน $2,000 ทั่วไป: เริ่มต้นด้วยค่าเช่ารวม $2,000 ตั้งค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเป็น 50% หรือ $1,000 จากนั้นหักค่าเผื่อว่างและสำรองทุนเพื่อรับรายได้จากการดำเนินงานสุทธิโดยประมาณก่อนการชำระเงินกู้ ตัวอย่างของ Roofstock

ด้านล่างขั้นตอนง่ายๆ นั้นเราแสดงให้เห็นว่าการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยในภาษี ประกันภัย หรือทุนสามารถสร้างผลลัพธ์และวิธีเรียกใช้การตรวจสอบความไวอย่างรวดเร็ว

เครื่องคำนวณความไวสำหรับรายได้จากการดำเนินงานสุทธิอย่างรวดเร็วก่อนการชำระเงินกู้

ค่าเช่ารวม

อัตราว่าง

สำรองทุน

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่ประมาณการก่อนการชำระเงินกู้:
–
USD

เปลี่ยนข้อมูลเข้าเพื่อดูความไว

สูตรเครื่องคำนวณสมมติว่าค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเท่ากับ 50% ของค่าเช่ารวม จากนั้นลบสำรองว่างและสำรองทุนเพื่อประมาณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิก่อนหนี้สิน คำอธิบายของ Roofstock

ตัวอย่างเดียว: ขั้นตอนค่าเช่ารายเดือน $2,000

ขั้นตอนที่ 1: ค่าเช่ารวม = $2,000 ขั้นตอนที่ 2: ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ 50% = $1,000 ขั้นตอนที่ 3: ค่าเผื่อว่าง (สมมติ 5%) = $100 ขั้นตอนที่ 4: สำรองทุน (สมมติ 5%) = $100 รายได้จากการดำเนินงานสุทธิโดยประมาณก่อนการชำระเงินกู้ที่ได้ = $2,000 – $1,000 – $100 – $100 = $800 ตัวอย่างของ Roofstock

$800 นั้นเป็นตัวเลขก่อนหนี้สินที่คุณสามารถใช้เปรียบเทียบกับการชำระเงินกู้ที่คาดหวังเมื่อคุณมีเงื่อนไขการจัดหาเงินทุน

การตรวจสอบความไว: เมื่อค่าใช้จ่ายเปลี่ยนแปลง

หากภาษีอสังหาริมทรัพย์หรือประกันภัยเพิ่มขึ้น ให้เลื่อนสมมติฐานค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเหนือ 50% หรือเพิ่มสำรองทุน ตัวอย่างเช่น การเพิ่มขึ้น 5 จุดในอัตราส่วนค่าใช้จ่ายที่มีผลจะลดรายได้จากการดำเนินงานสุทธิตามจำนวนที่สอดคล้องกัน ซึ่งคุณสามารถทดสอบในเครื่องคำนวณง่ายๆ ด้านบน การสำรวจของ NAR

การตรวจสอบความไวช่วยให้คุณเห็นว่าการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยในภาษีหรือการเปลี่ยนหลังคาที่จำเป็นจะทำให้อสังหาริมทรัพย์ไม่น่าดึงดูดใจก่อนที่คุณจะใช้จ่ายกับการตรวจสอบหรือไม่

ขั้นตอนถัดไป: จากการคัดกรอง 50% ไปสู่การประเมินความเสี่ยงเต็มรูปแบบ

หากอสังหาริมทรัพย์ผ่านการคัดกรอง ให้ตรวจสอบบันทึกค่าใช้จ่ายล่าสุด ขอใบเสนอราคาการจัดการอสังหาริมทรัพย์ และรับการประมาณของผู้รับเหมาหรือผู้ตรวจสอบสำหรับปัญหาที่ทราบก่อนที่คุณจะทำข้อเสนอ มาตรฐานของ IREM

ขั้นตอนการตรวจสอบเหล่านี้จะนำคุณจากกฎง่ายๆ ไปสู่การประเมินความเสี่ยงที่สามารถป้องกันได้ที่ผู้ให้กู้และพันธมิตรสามารถตรวจสอบได้

ขั้นตอนการตรวจสอบเหล่านี้จะนำคุณจากกฎง่ายๆ ไปสู่การประเมินความเสี่ยงที่สามารถป้องกันได้ที่ผู้ให้กู้และพันธมิตรสามารถตรวจสอบได้

สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนข้อเสนอ

ขอบันทึกค่าใช้จ่ายในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา รายชื่อค่าเช่าหากหน่วยมีผู้ครอบครอง และเอกสารใดๆ เกี่ยวกับการซ่อมแซมหรือการประเมินล่าสุด มาตรฐานของ IREM

ขอการประมาณสำหรับการจัดการอสังหาริมทรัพย์และงานหมุนเวียนที่เป็นไปได้ด้วยเพื่อให้คุณสามารถแทนที่สมมติฐานด้วยใบเสนอราคาจริง

ใครที่จะถามข้อมูลท้องถิ่น

พูดคุยกับผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นเกี่ยวกับอัตราค่าใช้จ่ายทั่วไป รับการประมาณของผู้รับเหมาสำหรับการซ่อมแซมที่เป็นไปได้ และปรึกษารายงานอุตสาหกรรมสำหรับมาตรฐานภูมิภาคก่อนที่จะทำตัวเลขขั้นสุดท้าย มาตรฐานของ IREM

ใช้ข้อมูลท้องถิ่นเหล่านั้นเพื่อปรับการคัดกรอง 50% ให้เป็นงบประมาณการดำเนินงานที่เฉพาะตลาด

สรุปและรายการตรวจสอบที่ใช้งานได้จริง

กฎ 50% เป็นทางลัดการคัดกรองที่ระมัดระวังซึ่งประมาณค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ประมาณครึ่งหนึ่งของรายได้ค่าเช่ารวม ไม่รวมการชำระเงินกู้และทุนหลัก คำจำกัดความของ Investopedia

ใช้มันเพื่อคัดแยกรายการอย่างรวดเร็ว จากนั้นตรวจสอบรายการและมาตรฐานท้องถิ่นก่อนที่คุณจะทำข้อเสนอ ภาพรวมของ BiggerPockets

สรุปสามบรรทัด

หนึ่ง: กฎเป็นการคัดกรองอย่างรวดเร็วสำหรับค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน สอง: มันตัดการชำระเงินกู้และทุนออก สาม: ติดตามด้วยการตรวจสอบแบบแยกรายการในท้องถิ่นก่อนการประเมินความเสี่ยง คำอธิบายของ Roofstock

รายการตรวจสอบที่คัดลอกได้

ขั้นตอนการคัดกรองอย่างรวดเร็วที่จะคัดลอก: 1) บันทึกค่าเช่ารวม 2) ใช้ 50% สำหรับค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน 3) หักสำรองว่างและสำรองทุน 4) ขอใบแจ้งค่าใช้จ่ายล่าสุดและใบเสนอราคาผู้จัดการ 5) เรียกใช้การตรวจสอบความไวในภาษีและทุน มาตรฐานของ IREM

ถือว่ากฎ 50% เป็นจุดเริ่มต้นที่ช่วยให้คุณมุ่งเน้นเวลาของคุณที่สำคัญที่สุด

กฎ 50% รวมและไม่รวมอะไรบ้างกันแน่?

กฎ 50% ประมาณค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ประมาณครึ่งหนึ่งของรายได้ค่าเช่ารวมและไม่รวมการชำระเงินกู้หรือหนี้สินและค่าใช้จ่ายทุนขนาดใหญ่ ถือว่าเป็นทางลัดการคัดกรอง ไม่ใช่การประเมินความเสี่ยงขั้นสุดท้าย

กฎ 50% แม่นยำสำหรับทุกตลาดหรือไม่?

ไม่ใช่ ความแม่นยำแตกต่างกันไปตามภูมิภาค ประเภทและสภาพอสังหาริมทรัพย์ ภาษีท้องถิ่น ประกันภัย และต้นทุนการบำรุงรักษาสามารถทำให้อัตราส่วนค่าใช้จ่ายจริงสูงหรือต่ำกว่า ดังนั้นให้ใช้มาตรฐานและใบเสนอราคาท้องถิ่น

ฉันควรหยุดใช้กฎ 50% และสร้างงบประมาณโดยละเอียดเมื่อใด?

เปลี่ยนไปใช้งบประมาณแบบแยกรายการเมื่อคุณวางแผนจะทำข้อเสนอ เมื่อมีผู้ให้กู้เข้ามาเกี่ยวข้อง หรือเมื่ออสังหาริมทรัพย์มีความต้องการบำรุงรักษาที่ทราบแล้วหรือต้นทุนที่ผิดปกติ

กฎ 50% มีประโยชน์สำหรับการคัดกรองระยะเริ่มต้นเพราะมันทำให้คณิตศาสตร์เรียบง่ายและช่วยให้คุณจัดลำดับความสำคัญของเวลา ใช้มันเพื่อแคบตัวเลือก จากนั้นแทนที่สมมติฐานทั่วไปด้วยบันทึกค่าใช้จ่ายล่าสุด ใบเสนอราคาผู้จัดการ และการประมาณการตรวจสอบก่อนที่คุณจะทำข้อเสนอ
ถือว่ากฎเป็นทางลัดที่ระมัดระวังและการเตือนให้ตรวจสอบต้นทุนท้องถิ่นมากกว่าคำตอบขั้นสุดท้าย

เอกสารอ้างอิง

• https://www.investopedia.com/terms/f/fifty-percent-rule.asp
• https://www.biggerpockets.com/blog/50-percent-rule
• https://www.forbes.com/advisor/investing/real-estate/50-percent-rule/
• https://www.roofstock.com/blog/50-percent-rule
• https://financepolice.com/advertise/
• https://www.nar.realtor/research-and-statistics/research-reports/investment-and-vacation-home-buyers-survey
• https://www.irem.org/industry-research/income-expense-analysis
• https://www.azibo.com/blog/50-rule-real-estate-screen
• https://www.landlordstudio.com/blog/50-rule-in-real-estate
• https://www.obieinsurance.com/blog/50-percent-rule-real-estate
• https://financepolice.com/category/investing/
• https://financepolice.com/homes-for-sale-under-100k/
• https://financepolice.com/how-to-finance-a-barndominium/