Риелтор проводит экскурсию для соседей во время открытого показа дома в Палм-Бич-Гарденс, Флорида, 11 января 2026 года.
Зак Беннетт | Bloomberg | Getty Images
Весна традиционно является самым активным сезоном для продажи домов, и хотя динамика рынка в этом году сильно изменилась в пользу покупателей, более широкие силы в экономике создают значительные трудности.
Наиболее важным фактором в любом сезоне являются ипотечные ставки. Ожидалось, что они будут ниже в этом году, поскольку Федеральная резервная система снизила свою ставку кредитования для противодействия инфляции, но война с Ираном перевернула это с ног на голову. Стоимость нефти резко растет, что приводит к росту инфляции и заставляет ФРБ пересмотреть свою позицию.
Теперь доходность облигаций США растет, а ипотечные ставки следуют за ними.
Средняя ставка по популярной 30-летней фиксированной ипотеке начала этот год ниже, даже ненадолго опустившись ниже 6% в конце февраля, но резко выросла на этой неделе до 6,53% в пятницу, в первый день весны, согласно Mortgage News Daily. Сейчас она всего на 18 базисных пунктов ниже, чем год назад.
Более высокие ставки будут давить на доступность, но другие факторы перевернули рынок в пользу покупателей. Дома дольше остаются на рынке, продавцы все больше готовы снижать цены, а предложение домов на продажу растет, хотя и не так быстро, как должно было бы.
«По мере того, как рынок жилья приближается к сезону «лучшего времени для продажи», он находится в шатком положении, оказавшись между долгосрочными улучшениями и внезапной краткосрочной нестабильностью», — написал Джейк Криммель, старший экономист Realtor.com, в еженедельном отчете о тенденциях на рынке жилья. «Все кажется гораздо более неустойчивым и неопределенным, чем всего месяц назад».
За неделю, закончившуюся 14 марта, активные запасы выросли на 5,6% по сравнению с прошлым годом, согласно Realtor.com, но новые предложения снизились на 1,4%.
Это означает, что количество домов на продажу растет не потому, что продавцов стало намного больше, а потому, что дома на рынке остаются непроданными. Это может быть связано с тем, что потенциальные продавцы, которые планировали выставить свои дома на рынок, сдерживаются из-за опасений по поводу последствий войны с Ираном.
«Я думаю, что запасы — это более важный определяющий фактор», — сказал Джонатан Миллер, директор по рынкам StreetMatrix, поставщика данных о рынке жилья. «Идея о том, что ставки заметно снизятся в этом году, я думаю, в целом снята с повестки дня».
Местоположение, местоположение
Учитывая разницу в запасах на разных рынках, эта весна, вероятно, станет историей многих городов.
Например, в феврале активные предложения в Лас-Вегасе, Сиэтле, Цинциннати и Вашингтоне, округ Колумбия, выросли более чем на 20% по сравнению с прошлым годом, согласно Realtor.com. Предложения в Сан-Франциско, Чикаго, Майами и Орландо, Флорида, тем временем были ниже, чем год назад.
Цены на жилье охлаждались большую часть прошлого года и продолжают это делать. Цены были всего на 0,7% выше в январе, чем в январе 2025 года, согласно Cotality. Это снижение с 3,5% годового роста в начале 2025 года. Однако более высокие ипотечные ставки забирают эту улучшенную доступность.
Северо-восток и Средний Запад демонстрируют наиболее сильный рост цен, возглавляемый Нью-Джерси, Коннектикутом, Иллинойсом, Висконсином и Небраской, из-за более ограниченного предложения в этих регионах, согласно Cotality.
Cotality оценивает 69% лучших столичных рынков жилья как переоцененные, отмечая, что недооцененные рынки, такие как Лос-Анджелес, Нью-Йорк, Сан-Франциско и Гонолулу, могут увидеть восстановление цен в 2027 году.
«В конечном счете, места с постоянным ростом рабочих мест останутся основными двигателями роста цен, но у них также больший дефицит запасов, что оказывает давление на цены на жилье», — написала Сельма Хепп, главный экономист Cotality, в недавнем отчете.
Что касается нового строительства, покупатели, вероятно, увидят более выгодные предложения этой весной, поскольку застройщики пытаются избавиться от избытка домов. Запасы достигли 9,7-месячного предложения в январе, согласно переписи населения США, в результате падения продаж до самого низкого уровня с 2022 года. Растущая доля застройщиков снизила цены в марте, согласно Национальной ассоциации застройщиков жилья.
«Доступность для покупателей и застройщиков остается главной проблемой», — сказал Билл Оуэнс, председатель NAHB, в пресс-релизе. «Многие покупатели остаются в нерешительности, ожидая более низких процентных ставок и из-за экономической неопределенности. Застройщики сталкиваются с повышенными затратами на землю, рабочую силу и строительство, и почти две трети продолжают предлагать стимулы для продаж в попытке укрепить рынок».
Строительство односемейных домов также сократилось в январе. Хотя некоторые винят суровую зимнюю погоду в слабости рынка нового жилья, застройщики постоянно борются с доступностью как для своих клиентов, так и для своих собственных итоговых показателей. Затраты на землю, рабочую силу и материалы не снизились.
«Я думаю, что это не будет вдохновляющим годом для рынка жилья. Он начался с высоких ожиданий. Я думаю, что война, каков бы ни был ее исход, действительно охладила энтузиазм и сохранила очень высокую неопределенность», — сказал Миллер из StreetMatrix.
Источник: https://www.cnbc.com/2026/03/20/spring-housing-market-mortgage-rates.html
