Часто данные о себестоимости ордера скорее запутывают, чем проясняют спрос на доступные жилищные решения.
getty
В этом месяце я собираюсь затронуть некоторые постоянные проблемы в том, как мы говорим о жилье в Соединенных Штатах и как мы пытаемся решать жилищные вопросы. Первая из них - это идея себестоимости ордера, суммы, которую домохозяйство платит за жилье свыше 30 процентов от своего валового дохода до налогообложения. Это соотношение стоимости жилья к доходу (HCIR) по-прежнему является способом, которым все - от активистов до избранных должностных лиц и представителей СМИ - говорят о проблемах стоимости жилья. И каждый год Национальная коалиция по жилью для малоимущих (NLIHC) публикует отчет о взаимосвязи между арендной платой и заработной платой. Отчет этого года, Out of Reach 2025: The High Cost of Housing, является еще одним примером использования этого соотношения, которое при неправильном использовании в лучшем случае бесполезно, а в худшем - усугубляет проблемы в том, как мы решаем задачи, связанные с оплатой жилья многими семьями.
Во-первых, то, как мы говорим о доступности и как мы пытаемся ее измерить, формирует базовый расчет для каждого подхода к ее достижению. Доступность чего-либо - это не количественная мера, а скорее качественная, мера отношения к цене. Как рост, вес или погода, доступность требует ответа на вопрос "по сравнению с чем?". Два человека могут платить 1000 $ в месяц за квартиру, причем один из них каждый месяц с трудом оплачивает аренду, а другой даже не задумывается об этом. Соотношение дохода к арендной плате - это отправная точка для такого расчета.
Исторически это соотношение началось с представления о том, что жилье должно стоить недельную зарплату, примерно 25% месячного дохода, затем в конце 1970-х годов оно было увеличено до 30%. Почему был выбран именно этот показатель? Я пишу об этом уже много лет. Эта мера совершенно произвольна. Просто не существует никакого лонгитюдного исследования, которое установило бы "правило большого пальца" - соотношение 30% как действительно доступное. Ближе всего к лучшему пониманию взаимосвязи между тем, что домохозяйство должно тратить на предметы первой необходимости, включая жилье, подошла модель остаточного дохода Майкла Стоуна - мера, которая рассматривает затраты на жилье после того, как оплачены все другие предметы первой необходимости. Объединенный центр жилищных исследований Гарварда недавно перезапустил идею о том, что даже если семья может платить 30% валового дохода до налогообложения на жилье, она все равно может испытывать трудности.
Это не академический вопрос. Использование этого соотношения для определения субсидий на жилье определяет жилищную политику и финансирование, но оно совершенно не чувствительно к другим расходам, с которыми сталкиваются домохозяйства, конкурирующие за оплату жилья. Сама мера не учитывает налоги, значительную часть того, что работающее домохозяйство платит каждый месяц. Хотя многие из этих домохозяйств возвращают эти налоги, вычитаемые из регулярных зарплат, когда они подают налоговые декларации и получают возмещения, это не помогает компенсировать расходы сейчас. Детский сад, питание, транспорт и медицинские счета могут потреблять достаточно дохода домохозяйства, чтобы толкнуть семьи в отрицательный доход, увеличивая долги и создавая финансовую нестабильность.
Это возвращает нас к отчету Out of Reach. В двух словах, отчет ежегодно бьет тревогу, указывая на то, что минимальная заработная плата в стране слишком низка, чтобы поддержать человека, снимающего двухкомнатную квартиру. Исследование берет среднюю арендную плату за двухкомнатную квартиру и предлагает, какой должна быть заработная плата, чтобы человек мог платить эту арендную плату. Из оценки этого года: "В этом году жилищная заработная плата составляет 33,63 $ за скромную двухкомнатную квартиру, что более чем в четыре раза превышает федеральную минимальную заработную плату в 7,25 $ в час". Для любого, кто обращает внимание, эта мера смехотворна и очевидно является установкой для требования чего-то, чтобы решить эту зияющую пропасть для человека, пытающегося снять двухкомнатную квартиру. Забудьте о вопросе, почему человеку, зарабатывающему минимальную заработную плату, нужны две комнаты, это просто "кризис". Какой лучший способ решить эту проблему? Конечно, больше денег.
Но только Министерство жилищного строительства и городского развития тратит более 70 миллиардов $ в год на жилье, и это не включает более 13 миллиардов $ в виде налоговых льгот на жилье. Возьмите эти 83 миллиарда $ и разделите их между половиной из 45 миллионов арендаторов страны, и это будет около 300 $ в месяц, вероятно, достаточно, в среднем, чтобы решить большинство проблем с себестоимостью ордера. Очевидно, что переход к более прямым субсидиям потребует времени и работы. Но преувеличенные данные о себестоимости ордера, затем используемые для продвижения большего количества таких же расходов, не только нечестны, но и ничего не делают для решения реальной проблемы для людей на дне экономики: "Где я найду деньги, чтобы заплатить за аренду в следующем месяце?"
Источник: https://www.forbes.com/sites/rogervaldez/2025/09/02/better-data-and-measures-needed-to-understand-housing-needs/
