Переосмысление филиппинского торгового центра

Автор: Jomarc Angelo M. Corpuz, Писатель специальных материалов и контента

Поскольку более 70% экономики страны формируется за счет потребления домохозяйств, многие считают Филиппины экономикой, ориентированной на потребителя. Этот факт усиливается почти 1 000 торговых центров, присутствующих в стране, что только демонстрирует благоговение филиппинцев перед шопингом и посещением ресторанов как чем-то, что они делают для отдыха и без чего не могут жить. На протяжении десятилетий торговые центры на Филиппинах были символом прогресса в районе, где они построены, одновременно обеспечивая социальный центр и убежище от палящей жары страны.

Однако эти традиционные торговые центры, которые когда-то определялись в основном универмагами, модными бутиками и фуд-кортами, постепенно вытесняются застройщиками в пользу многофункциональных коммерческих центров.

«Традиционный торговый центр в первую очередь ориентирован на розничную торговлю или шопинг, опирается на супермаркеты или универмаги, с модными концепциями и некоторыми заведениями общественного питания и напитков (F&B) и специализированными магазинами. Обычно это также закрытый формат коробочного типа», — сообщила вице-президент Rockwell Land Corp. по развитию розничной торговли Кристин Т. Кокейро изданию BusinessWorld по электронной почте. «В то время как многофункциональный коммерческий центр подчеркивает идею сочетания работы и отдыха. Это разработки, которые объединяют шопинг, питание, проживание и работу. Его цель — предоставить клиентам уникальный опыт».

Хотя пандемия ускорила это развитие, эксперты предсказывали, что этот феномен произойдет. Хотя данные по филиппинским торговым центрам в этой области скудны, согласно компании финансовых услуг UBS Global, ритейлеры в Соединенных Штатах, как ожидается, закроют до 80 000 магазинов к 2028 году. Возможно, еще более тревожным является то, что данные Capital One Shopping Research прогнозируют, что до 87% крупных торговых центров закроются в течение следующего десятилетия.

Несколько факторов можно отнести к этой тенденции, наиболее значительным из которых является рост онлайн-шопинга. Для некоторых онлайн-шопинг гораздо удобнее, чем посещение традиционного торгового центра, особенно если кто-то ищет особенно труднодоступный товар. Вместо того чтобы часами ходить по торговому центру в поисках, обычно легко найти похожие продукты через интернет-магазины без хлопот с тратой денег на бензин или застреванием в навигации среди больших толп.

Онлайн-шопинг также постепенно интегрирует социальные функции традиционного торгового центра. Это правда, что друзья и семьи все еще могут встречаться, посещать фуд-корт и смотреть фильм вместе в традиционных торговых центрах. Но из-за предпочтения молодого поколения общаться через социальные сети и онлайн-игры, торговые центры как-то отодвигаются в сторону как основное место для социализации. Сегодня платформы социальных сетей стали центральными для цифровой социализации, а социальные продажи превратились в популярный опыт онлайн-шопинга.

Другим фактором этого сдвига является растущая стоимость эксплуатации офлайн-магазинов по сравнению с сайтами электронной коммерции. Ведение бизнеса в офлайн-магазине сопровождается значительно более высокими расходами, включая аренду, коммунальные услуги, персонал и повседневное обслуживание. Таким образом, растущие затраты на эксплуатацию физических торговых площадей побуждают многие бренды покидать торговые центры и переходить вместо этого на платформы электронной коммерции.

Это подтолкнуло торговые центры к переопределению себя в коммерческие пространства или проекты смешанного использования, которые удовлетворяют разнообразные потребности рынка.

«Мы уже начали отходить от очень традиционных форматов торговых центров коробочного типа», — объяснила г-жа Кокейро. «При жесткой конкуренции есть необходимость проявить креативность и выделиться среди остальных. Хотя именно пандемия ускорила электронную коммерцию, именно ее окончание привело к большему количеству концепций шопинга, ориентированных на опыт, — тем самым дав начало большему количеству многофункциональных коммерческих центров. Отличным примером этого является The Proscenium, где расположены офисное здание, театр исполнительских искусств, жилые помещения, школа моды, рестораны и бары. Район ощущается живым и энергичным с раннего утра и до позднего вечера».

Из-за этих факторов владельцы торговых центров реализуют стратегии для развития вместе с розничной средой, согласно исследованию, проведенному Международным советом по экономическому развитию (IEDC). Традиционные торговые центры по-прежнему имеют прочные основы, которые делают их привлекательными для застройщиков, такие как их расположение на зрелых рынках, минимальная прямая конкуренция и доступ к надежным региональным транспортным сетям, включая государственные и местные автомагистрали.

Г-жа Кокейро также добавила, что фокус, формат и ключевые показатели эффективности двух концепций полностью отличаются, поскольку они имеют разные цели. Торговые центры в первую очередь ориентированы на доход и трафик, в то время как коммерческие центры больше ориентированы на опыт.

«[Проекты смешанного использования] отлично подходят для розничных/F&B заведений, потому что при наличии офисных сотрудников и жителей в качестве непосредственной зоны охвата существует захваченный рынок. И это рынок, который обычно имеет сильную привязанность к розничной торговле и району в целом, поскольку существует это чувство собственности и принадлежности. Наличие трех элементов — жить, работать и играть — способствует прибыльности этого формата», — разъяснила она.

Это различие в фокусе и цели подчеркивает растущий акцент на среде, ориентированной на опыт, создавая основу для более глубокого рассмотрения того, как эти пространства отдают приоритет образу жизни, а не простым транзакциям.

«Все дело в уникальном опыте образа жизни, который эти пространства приносят клиентам, а не в более транзакционной среде, которую предлагает традиционный формат торгового центра», — сказала г-жа Кокейро.

Кроме того, анализ IEDC почти 400 торговых центров, которые закрылись с 1980 года, показал, что ни один никогда не открывался повторно в своей первоначальной форме. Вместо этого застройщики были вынуждены переосмыслить и перепрофилировать эти массивные объекты. Почти треть была отремонтирована и полностью пересдана в аренду, хотя и со смешанными результатами. Около 18% были снесены и заменены новыми форматами розничной торговли, чаще всего большими коробочными торговыми центрами. Еще 11% были интегрированы с другими видами использования для повышения уровня заполняемости, по сути превратив их в проекты смешанного использования.

«Одна из самых больших проблем — убедиться, что вы точно знаете, чего хочет ваш непосредственный рынок, чтобы все элементы, которые вы размещаете в коммерческом центре, процветали и подпитывались друг другом, создавая энергичную и вовлеченную среду», — прокомментировала г-жа Кокейро.

Поскольку застройщики продолжают переосмысливать эти пространства, а не полностью отказываться от них, вопрос теперь смещается от того, выживут ли традиционные торговые центры, к тому, как они будут адаптироваться в рамках все более ориентированного на опыт ландшафта розничной торговли.

«Я не думаю, что традиционные торговые центры полностью исчезнут, особенно на Филиппинах, где у нас сильная культура торговых центров. Однако торговые центры определенно будут развиваться, чтобы включать пространства или зоны, которые поощряют ту же социальную среду, которую предлагают коммерческие центры», — заключила г-жа Кокейро.