Версия этой статьи впервые появилась в информационном бюллетене CNBC Property Play с Дианой Олик. Property Play освещает новые и развивающиеся возможности для инвесторов в недвижимость, от частных лиц до венчурных капиталистов, фондов прямых инвестиций, семейных офисов, институциональных инвесторов и крупных публичных компаний. Подпишитесь чтобы получать будущие выпуски прямо на вашу электронную почту.
Миллиардер Барри Стернлихт, председатель и генеральный директор Starwood Capital Group, является легендарным, наследственным инвестором в недвижимость. Брендан Уоллес — предприниматель, который стал соучредителем Fifth Wall, венчурной фирмы, инвестирующей в технологии недвижимости и декарбонизацию недвижимости. Пара впервые встретилась в спортзале. Теперь Уоллес может сказать, что Стернлихт является его наставником, а также инвестором Fifth Wall, а Стернлихт шутит, что Уоллес — его тренер.
Вместе они дали CNBC Property Play редкую возможность взглянуть на то, как старая школа инвестирования в коммерческую недвижимость переходит к новому технологически управляемому мировому порядку и как этот новый мировой порядок по-прежнему опирается на уроки, извлеченные в прошлом.
Вот некоторые из основных моментов беседы, отредактированные для ясности и краткости:
Об инвестировании в коммерческую недвижимость
Стернлихт: Мы пережили довольно быстрое повышение ставок на 500 базисных пунктов, и большинству инвесторов пришлось заплатить за это определенную цену, независимо от того, выросла ли доходность недвижимости или они не были должным образом защищены. Ваши расходы выросли, ваши затраты, и они истощили большую часть денежного потока от активов, который мог бы пойти на их улучшение. Это уже позади, и нет сомнений, что процентные ставки снижаются. ... В мае следующего года Джером [Пауэлл] уйдет [с поста председателя Федеральной резервной системы], и никто не получит эту работу, не согласившись снизить ставки.
Я думаю, что они должны снизить ставки. Я думаю, что инфляция, которую мы наблюдаем, связана с тарифами. Это будет продолжаться. Вероятно, станет хуже в четвертом квартале, когда новые запасы поступят на полки, и тарифы больше нельзя будет игнорировать.
Уоллес: Повышение ставок, о которых упоминал Барри, по определению повлияло на технологии недвижимости, потому что все технологические компании, все убыточные предприятия, переоценились одновременно. И в то же время спрос со стороны коммерческой недвижимости остановился.
Я бы сказал, что дополнительным фактором было также то, что большая часть инвестиций компаний недвижимости за последние четыре года была направлена на усилия по декарбонизации, то есть на соответствие новым законам о углеродной нейтральности... и ожидание этой волны декарбонизации. И я чувствую, что с избранием [президента Дональда] Трампа им как будто дали пропуск, безусловно, на четыре года.
Об ИИ и дата-центрах
Стернлихт: У нас, вероятно, есть 20 миллиардов долларов, выделенных на [дата-центры]. Я думаю, это другая проблема, чем вы думаете. Большинство из нас не строит, пока не получит аренду от гиперскейлера. Так что мы получаем аренду от Amazon, Microsoft, Google, Oracle. То, за чем мы сейчас наблюдаем, это кредитоспособность арендатора, особенно Oracle, потому что Oracle заключает все эти сделки с [ChatGPT], а Chat — это стартап, который не приносит денег и требует сотни миллиардов долларов, чтобы вырасти до масштаба, которого они хотят достичь.
Нет сомнений, что ИИ изменит весь мир, и сделает это гораздо быстрее, чем все, что мы когда-либо видели раньше, гораздо быстрее, чем интернет, определенно быстрее, чем промышленная революция. Это пугает меня. Я имею в виду, я не так уж спокоен. Я смотрю на... как мы тратим деньги, и что я могу делать с ИИ-агентами, что я делаю с людьми сегодня, и это пугает людей. Я думаю, что нам придется увольнять людей, верно? Работу 15 человек может выполнять чат-бот, который стоит мне 36 долларов в месяц.
Уоллес: Я пытался проследить все эти довольно византийские и в некоторой степени инцестуозные обязательства, которые происходят между крупными технологическими компаниями, между поставщиками цифровой инфраструктуры, и на самом деле очень трудно проследить, кто в конечном итоге за все это заплатит, но в конечном итоге за это должно быть заплачено в экономике.
Способ просто проверить, имеет ли это смысл, — это если бы вы посмотрели на объем вычислений ИИ, который потребуется для заполнения всех дата-центров, которые находятся в производстве или было объявлено, что они будут введены в эксплуатацию, а затем вы предположите, что технологические компании должны получать какую-то прибыль сверх этого, чтобы оправдать это, чего они сегодня не делают, но давайте предположим, что они должны. Возьмите любую маржу, которую вы хотите, предположите, что это доход, который затем, следовательно, поступает в большие языковые модели и ИИ. Какой процент ВВП США это было бы сегодня, если бы вы провели эти расчеты? Мои опасения в том, что это может быть около 120% ВВП США.
Об их следующих ставках
Стернлихт: На самом деле мы активно инвестируем в Европу. Не здесь. Они провели пакет стимулов. У них низкие ставки. У них нет, на самом деле, инфляции. У них нет тарифов. Это удивительно, вернувшись из Европы и Ближнего Востока, я могу купить все дешевле в Европе, чем здесь сейчас.
Уоллес: Нью-Йорк. Люди переоценивают устойчивость этих политических вибраций. В течение двух лет после избрания Трампа мы избрали [Зохрана] Мамдани для управления Нью-Йорком, и я просто думаю, что эти вещи движутся диалектически. В долгосрочной перспективе Нью-Йорк будет очень ценным. Так что если бы я был азартным человеком, мне не нужно было бы получать доход в течение следующих четырех лет, я бы поставил на Нью-Йорк.
Источник: https://www.cnbc.com/2025/11/11/barry-sternlicht-says-he-will-drop-employees-in-favor-of-ai.html
