یک مشاور املاک در طی یک بازدید آزاد در یک خانه در پالم بیچ گاردنز، فلوریدا، در 1404/10/21 به همسایگان تور میدهد.
Zak Bennett | Bloomberg | Getty Images
بهار به طور سنتی شلوغترین فصل برای فروش خانه است، و در حالی که دینامیک بازار امسال به شدت به نفع خریداران تغییر کرده است، نیروهای گستردهتر در اقتصاد در حال ایجاد چالشهای قابل توجهی هستند.
مهمترین عامل در هر فصل نرخ وام مسکن است. انتظار میرفت که این نرخ امسال کمتر باشد، زیرا فدرال رزرو نرخ وام خود را برای مقابله با تورم کاهش داد، اما جنگ با ایران این موضوع را کاملاً تغییر داده است. هزینه نفت به شدت افزایش یافته است که منجر به افزایش تورم میشود و باعث میشود فدرال رزرو مجدداً بررسی کند.
اکنون بازدهی اوراق قرضه ایالات متحده در حال افزایش است و نرخ وام مسکن نیز همین مسیر را طی میکند.
میانگین نرخ وام مسکن محبوب 30 ساله ثابت در ابتدای امسال کمتر شروع شده بود، حتی به طور کوتاهی در پایان 1404/12 به زیر 6٪ رسید، اما طبق گفته Mortgage News Daily این هفته به شدت افزایش یافت و در روز جمعه، اولین روز بهار، به 6.53٪ رسید. این نرخ اکنون تنها 18 نقطه پایه کمتر از یک سال پیش است.
نرخهای بالاتر بر توان خرید تأثیر منفی میگذارند، اما عوامل دیگر بازار را به نفع خریداران تغییر دادهاند. خانهها مدت بیشتری در بازار باقی میمانند، فروشندگان به طور فزایندهای مایل به کاهش قیمت هستند و عرضه خانههای موجود برای فروش در حال افزایش است، هرچند نه به سرعتی که باید باشد.
جیک کریمل، اقتصاددان ارشد در Realtor.com، در گزارش روندهای هفتگی مسکن نوشت: «همانطور که بازار مسکن به فصل "بهترین زمان برای فروش" نزدیک میشود، در موقعیتی نامطمئن قرار دارد که بین بهبودهای بلندمدت و بیثباتی ناگهانی کوتاهمدت گرفتار شده است. به نظر میرسد همه چیز خیلی بیشتر از یک ماه پیش نامطمئن و غیرقطعی است.»
برای هفته منتهی به 1404/12/23، موجودی فعال 5.6٪ نسبت به سال قبل افزایش یافته است، به گفته Realtor.com، اما لیستهای جدید 1.4٪ کاهش یافتهاند.
این بدان معناست که تعداد خانههای موجود برای فروش در حال افزایش است نه به این دلیل که فروشندگان بیشتری وجود دارند، بلکه به این دلیل که خانههای موجود در بازار باقی میمانند. این ممکن است به این دلیل باشد که فروشندگان بالقوه که انتظار داشتند خانههای خود را به بازار بیاورند به دلیل نگرانیها در مورد پیامدهای جنگ ایران عقب نشینی کردهاند.
جاناتان میلر، مدیر بازارها برای StreetMatrix، یک ارائهدهنده دادههای بازار مسکن، گفت: «من فکر میکنم موجودی عامل تعیینکننده بزرگتر است. فکر میکنم ایده اینکه نرخها امسال به طور قابل توجهی کاهش یابند، به طور کلی از دستور کار خارج شده است.»
مکان، مکان
با توجه به تفاوت در موجودی در بازارهای مختلف، این بهار احتمالاً داستان شهرهای زیادی خواهد بود.
به عنوان مثال، در 1404/12، لیستهای فعال در لاس وگاس، سیاتل، سینسیناتی و واشنگتن دیسی، همگی بیش از 20٪ نسبت به یک سال پیش افزایش یافتند، به گفته Realtor.com. لیستها در سانفرانسیسکو، شیکاگو، میامی و اورلاندو، فلوریدا، در همین حال، کمتر از یک سال پیش بودند.
قیمت خانهها در بیشتر سال گذشته در حال کاهش بودند و همچنان این روند ادامه دارد. طبق گزارش Cotality، قیمتها در 1404/10 تنها 0.7٪ بالاتر از 1404/10 بودند. این نسبت به رشد 3.5٪ سالانه در آغاز سال 1404 کاهش یافته است. با این حال، نرخهای بالاتر وام مسکن از این توان خرید بهبود یافته کاسته است.
شمال شرقی و غرب میانه به دلیل عرضه محدودتر در آن مناطق، قویترین افزایش قیمت را شاهد هستند که به رهبری نیوجرسی، کانکتیکات، ایلینوی، ویسکانسین و نبراسکا هستند، به گفته Cotality.
Cotality 69٪ از بازارهای مسکن شهری برتر را بیش از حد ارزشگذاری شده رتبهبندی میکند و اشاره میکند که بازارهای کم ارزش مانند لس آنجلس، نیویورک، سانفرانسیسکو و هونولولو میتوانند در سال 1406 شاهد بازگشت قیمتها باشند.
سلما هپ، اقتصاددان ارشد Cotality، در گزارش اخیر نوشت: «در نهایت، مکانهایی با رشد شغلی ثابت موتورهای اصلی افزایش قیمت باقی خواهند ماند، اما آنها همچنین کسری موجودی بزرگتری دارند که فشار بر قیمت خانهها را افزایش میدهد.»
در مورد ساختوسازهای جدید، خریداران احتمالاً این بهار معاملات بهتری خواهند دید، زیرا سازندگان برای تخلیه عرضه بیش از حد خانهها تلاش میکنند. موجودیها در 1404/10 به عرضه 9.7 ماهه رسید، به گفته سرشماری ایالات متحده، در نتیجه فروش به پایینترین سطح از سال 1401 رسید. سهم رو به رشدی از سازندگان در 1404/12 قیمتها را کاهش دادند، به گفته انجمن ملی سازندگان خانه.
بیل اوونز، رئیس NAHB، در یک بیانیه گفت: «توان خرید برای خریداران و سازندگان همچنان یک نگرانی اصلی است. بسیاری از خریداران همچنان منتظر نرخهای بهره پایینتر و به دلیل عدم اطمینان اقتصادی هستند. سازندگان با هزینههای بالای زمین، نیروی کار و ساختوساز روبرو هستند و نزدیک به دو سوم همچنان مشوقهای فروش ارائه میدهند تا بازار را تقویت کنند.»
ساخت خانههای تک خانواری نیز در 1404/10 کاهش یافت. در حالی که برخی آب و هوای سرد زمستان را مقصر ضعف بازار خانههای جدید میدانند، سازندگان به طور مداوم با توان خرید هم برای مشتریان خود و هم برای خط پایین خود در حال مبارزه هستند. هزینههای زمین، نیروی کار و مواد کاهش نیافتهاند.
میلر از StreetMatrix گفت: «فکر میکنم این سال الهامبخش برای بازار مسکن نخواهد بود. با انتظارات بالایی شروع شد. فکر میکنم جنگ، هر چه نتیجهاش باشد، واقعاً اشتیاق را کاهش داده و عدم قطعیت را در سطح بالایی نگه داشته است.»
منبع: https://www.cnbc.com/2026/03/20/spring-housing-market-mortgage-rates.html
