وكيل عقاري يعطي الجيران جولة خلال بيت مفتوح في منزل في بالم بيتش جاردنز، فلوريدا، في 11 يناير 2026.
زاك بينيت | بلومبرغ | غيتي إيماجز
الربيع تقليدياً هو الموسم الأكثر ازدحاماً لمبيعات المنازل، وبينما تحولت ديناميكيات السوق هذا العام بشكل قوي لصالح المشترين، فإن القوى الأوسع في الاقتصاد تخلق تحديات كبيرة.
العامل الأهم في أي موسم هو معدلات الرهن العقاري. كان من المتوقع أن تكون أقل هذا العام، حيث خفض الاحتياطي الفيدرالي معدل الإقراض الخاص به لمواجهة التضخم، لكن الحرب مع إيران قلبت ذلك رأساً على عقب. تكلفة النفط ترتفع بشكل حاد، مما يؤدي إلى ارتفاع التضخم ويجعل الاحتياطي الفيدرالي يعيد النظر.
الآن ترتفع عوائد السندات الأمريكية، مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري بالتبعية.
بدأ متوسط المعدل على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً الشهير هذا العام منخفضاً، حتى انخفض لفترة وجيزة إلى ما دون 6٪ في نهاية فبراير، لكنه ارتفع بشكل حاد هذا الأسبوع إلى 6.53٪ يوم الجمعة، اليوم الأول من الربيع، وفقاً لـ Mortgage News Daily. الآن أقل بـ 18 نقطة أساس فقط من المستوى الذي كان عليه قبل عام.
المعدلات الأعلى ستؤثر على القدرة على تحمل التكاليف، لكن عوامل أخرى قلبت السوق لصالح المشترين. المنازل تبقى في السوق لفترة أطول، والبائعون على استعداد متزايد لخفض الأسعار وعرض المنازل المعروضة للبيع آخذ في الارتفاع، وإن لم يكن بالسرعة التي ينبغي أن يكون عليها.
"مع اقتراب سوق الإسكان من موسم 'أفضل وقت للبيع'، فإنه يجلس في وضع غير مستقر، محاصر بين التحسينات طويلة الأجل وعدم الاستقرار المفاجئ على المدى القصير"، كتب جيك كريميل، كبير الاقتصاديين في Realtor.com، في تقرير اتجاهات الإسكان الأسبوعي. "كل شيء يبدو أكثر اضطراباً وعدم يقين مما كان عليه قبل شهر واحد فقط."
للأسبوع المنتهي في 14 مارس، ارتفع المخزون النشط بنسبة 5.6٪ على أساس سنوي، وفقاً لـ Realtor.com، لكن القوائم الجديدة انخفضت بنسبة 1.4٪.
هذا يعني أن عدد المنازل المعروضة للبيع يتزايد ليس لأن هناك المزيد من البائعين، ولكن لأن المنازل في السوق تبقى لفترة أطول. قد يكون ذلك لأن البائعين المحتملين الذين كانوا يتوقعون طرح منازلهم في السوق يمتنعون بسبب المخاوف بشأن تداعيات الحرب مع إيران.
"أعتقد أن المخزون هو العامل الأكبر في اتخاذ القرار"، قال جوناثان ميلر، مدير الأسواق في StreetMatrix، مزود بيانات سوق الإسكان. "فكرة أن المعدلات ستنخفض بشكل ملحوظ هذا العام، أعتقد أنها خارج النقاش بشكل عام."
الموقع، الموقع
نظراً للتفاوت في المخزون عبر الأسواق المختلفة، من المرجح أن يكون هذا الربيع قصة العديد من المدن.
على سبيل المثال، في فبراير، ارتفعت القوائم النشطة في لاس فيغاس وسياتل وسينسيناتي وواشنطن العاصمة جميعها بأكثر من 20٪ عن العام الماضي، وفقاً لـ Realtor.com. في الوقت نفسه، كانت القوائم في سان فرانسيسكو وشيكاغو وميامي وأورلاندو، فلوريدا، أقل من العام الماضي.
كانت أسعار المنازل تبرد لجزء كبير من العام الماضي، وتستمر في القيام بذلك. كانت الأسعار أعلى بنسبة 0.7٪ فقط في يناير مما كانت عليه في يناير 2025، وفقاً لـ Cotality. هذا انخفاض من النمو السنوي البالغ 3.5٪ في بداية عام 2025. ومع ذلك، فإن معدلات الرهن العقاري الأعلى تأخذ من تلك القدرة المحسنة على تحمل التكاليف.
تشهد منطقة الشمال الشرقي والغرب الأوسط أقوى ارتفاع في الأسعار، بقيادة نيوجيرسي وكونيتيكت وإلينوي وويسكونسن ونبراسكا، بسبب المعروض الأكثر تشدداً في تلك المناطق، وفقاً لـ Cotality.
تصنف Cotality 69٪ من أسواق الإسكان الحضرية الكبرى على أنها مبالغ في قيمتها، مشيرة إلى أن الأسواق المقومة بأقل من قيمتها مثل لوس أنجلوس ومدينة نيويورك وسان فرانسيسكو وهونولولو يمكن أن تشهد انتعاشاً في الأسعار في عام 2027.
"في النهاية، ستظل المواقع التي تشهد نمواً وظيفياً ثابتاً المحركات الأساسية لارتفاع الأسعار، لكنها أيضاً لديها عجز أكبر في المخزون مما يؤدي إلى ضغط على أسعار المنازل"، كتبت سلما هيب، كبيرة الاقتصاديين في Cotality، في تقرير حديث.
أما بالنسبة للبناء الجديد، فمن المحتمل أن يرى المشترون صفقات أفضل هذا الربيع، حيث يكافح البناة للتخلص من فائض المنازل. وصلت المخزونات إلى مستوى توريد 9.7 أشهر في يناير، وفقاً لمكتب الإحصاء الأمريكي، نتيجة لانخفاض المبيعات إلى أدنى مستوى منذ عام 2022. حصة متزايدة من البناة خفضوا الأسعار في مارس، وفقاً للجمعية الوطنية لبناة المنازل.
"تظل القدرة على تحمل التكاليف للمشترين والبناة مصدر قلق رئيسي"، قال بيل أوينز، رئيس NAHB، في بيان. "يظل العديد من المشترين في حالة تردد في انتظار معدلات فائدة أقل وبسبب عدم اليقين الاقتصادي. يواجه البناة ارتفاع تكاليف الأراضي والعمالة والبناء وما يقرب من ثلثيهم يواصلون تقديم حوافز المبيعات في محاولة لتعزيز السوق."
انخفض أيضاً بناء المنازل أحادية الأسرة في يناير. بينما يلوم البعض الطقس الشتوي القاسي على الضعف في سوق المنازل الجديدة، يكافح البناة باستمرار القدرة على تحمل التكاليف لكل من عملائهم وأرباحهم الخاصة. لم تنخفض تكاليف الأراضي والعمالة والمواد.
"أعتقد أن هذا لن يكون عاماً ملهماً لسوق الإسكان. بدأ بتوقعات عالية. أعتقد أن الحرب، مهما كانت النتيجة، قد خففت حقاً من الحماس وأبقت عدم اليقين مرتفعاً حقاً"، قال ميلر من StreetMatrix.
المصدر: https://www.cnbc.com/2026/03/20/spring-housing-market-mortgage-rates.html
