على مدار معظم الخمسين عامًا الماضية، كانت المنازل الجديدة تكلف أكثر من المنازل القائمة على المستوى الوطني. بفضل استراتيجيات البناء وتغير تصاميم المنازل وتخمة البناء الجديد، انقلب هذا الاتجاه.
شيء غريب يحدث في سوق الإسكان الأمريكي. على المستوى الوطني، تُباع المنازل الجديدة بأسعار أقل من المنازل القائمة.
في يونيو، بيع متوسط المنزل القائم بسعر 441,500 دولار، بينما وصل متوسط سعر المنزل الجديد إلى 401,800 دولار. منذ عام 1968، وعلى مدار 690 شهرًا بالإجمالي، تفوقت المنازل الجديدة على المنازل القائمة في السعر 22 مرة فقط. من يونيو 1982 إلى مايو 2024، حدث ذلك مرتين فقط، ولم تشهد التسعينيات هذا الانعكاس على الإطلاق. ومع ذلك، منذ مايو 2024، ظهر هذا الانقلاب في السوق سبع مرات، وحدث كل شهر من أبريل حتى يونيو من هذا العام، وفقًا لأحدث البيانات المتاحة لدينا. كانت الفجوة في يونيو محطمة للأرقام القياسية: بيعت المنازل الجديدة بنسبة 9% أقل من المنازل القائمة، متجاوزة الرقم القياسي السابق البالغ 3%.
عندما يرى الاقتصادي أرقامًا تبدو غير منطقية، فإن الغريزة تدفعه للبحث عما هو مفقود. يقول إريك فوكس، كبير الاقتصاديين في شركة Veros Real Estate Solutions، وهي شركة توفر تحليلات وتوقعات لسوق الإسكان، الأمر بهذه الطريقة: إذا كان الرسم البياني لا يبدو منطقيًا، فعادة ما يكون هناك متغير خفي يفسره. هذا يعني أن الأرقام ليست غريبة كما تبدو بمجرد أن تكتشف ما يحدث تحت السطح.
نقطة جيدة للبدء هي النظر في التفاصيل، ولو لفهم ما لا يحدث.
لدى كيفن واينجارتن مشترٍ تحت العقد لمنزل تاون هاوس من ثلاث غرف نوم وحمامين ونصف في تشالفونت، بنسلفانيا. يبعد 30 ميلاً عن وسط مدينة فيلادلفيا؛ خذ الطريق 611 وستصل هناك في حوالي 45 دقيقة، وهي رحلة يومية يمكن التعامل معها ولكنها ليست ممتعة دائمًا. بعيدًا بما فيه الكفاية عن ترينتون، أقرب محطة نيو جيرسي ترانزيت إلى مدينة نيويورك، مما يتجنب زحام المسافرين لمسافات طويلة، ويحافظ على انخفاض السعر.
بُني من قبل شركة Foxlane Homes، تبلغ مساحة الوحدة 2,000 قدم مربع وتحتوي على تصميم المطبخ المفتوح والمعيشة الذي يريده المشترون. استخدم شركة الرهن العقاري وشركة سندات الملكية التابعة للبناء، وسيضيفون شرفة وطابق سفلي مكتمل. لا توجد رفاهية هنا - خزائن وأرضيات أساسية، كل شيء قابل للترقية - لكنه جديد ونظيف، ويقع في منطقة مدارس سنترال باكس، وهو عامل جذب كبير للعائلات. سعر البيع: 620,000 دولار.
واينجارتن، 52 عامًا، يبيع المنازل في ضواحي فيلادلفيا منذ 13 عامًا، بعد أن قضى سنوات كمدير مشروع لشركة بناء، مما منحه رؤية واضحة لكلا جانبي سوق الإسكان. يقول إنه من الصعب العثور على منزل معاد بيعه مماثل بالقرب من تشالفونت. المنازل التاون هاوس القائمة، عندما تظهر، تباع بأسعار أقل بنسبة 10% إلى 15% من البناء الجديد. لكنها نادرة، والمخزون يظل محدودًا.
هذا ما تتوقعه. مع تساوي كل العوامل الأخرى، سيكلف المنزل الجديد بجانب منزل قائم بالتأكيد أكثر. تفرض المنازل الجديدة أسعارًا أعلى بفضل أسطح الكوارتز، والأجهزة الجديدة تمامًا، والطلاء الجديد، وعدم وجود بقع السجاد أو الروائح العفنة التي يمكن أن تطارد المنازل المعاد بيعها.
إذا لم يكن هناك تفضيل مفاجئ للقديم على الجديد، ويقول وكلاء العقارات مثل واينجارتن إنه لا يوجد، فما الذي يفسر هذه الظاهرة الشاذة في بيانات المستوى الوطني الإجمالية؟
الدليل الأول له علاقة بما يفعله البناؤون.
تقول الرابطة الوطنية لبناة المنازل (NAHB) إنه منذ يونيو 2024، كان 60% من بناة المنازل يستخدمون حوافز المبيعات، وخفض 30% أسعارهم. يمكن أن تعني الحوافز خفض أسعار الفائدة، أو المساعدة في تكاليف الإغلاق، أو ترقيات مجانية تخفض السعر الفعلي دون تغيير الملصق.
يقدم مالكو المنازل الحاليون تنازلات أيضًا، وإن كان ذلك بشكل أقل تكرارًا. وجدت Redfin، وهي وسيط عقاري عبر الإنترنت، أن ما يقرب من 40% من مبيعات المنازل في الربع الأول من عام 2025 تضمنت تغطية البائعين لشيء ما، سواء كانت إصلاحات أو تكاليف إغلاق. في الواقع، هذا يعني أن متوسط سعر بيع المنازل الجديدة يقلل من قيمة الخصم الفعلي، لأن العديد من التنازلات لا تظهر في البيانات.
لم تضر "الهدايا المجانية" كبار البنائين.
ارتفع مؤشر SPDR S&P Homebuilders ETF، الذي يتتبع شركات مثل Lennar و NVR، بنسبة 12% هذا العام، متفوقًا على مكاسب S&P 500 البالغة 10%. لا يزال البناؤون المتداولون علنًا يحققون أرباحًا، حتى مع التنازلات، على الرغم من أن معظمهم يشهد انخفاضًا في هوامش الربح الإجمالية. انخفضت شركة Meritage Homes (القيمة السوقية 5.3 مليار دولار) من هامش ربح إجمالي بنسبة 29% في عام 2022 إلى 25% العام الماضي، بينما شهدت NVR (القيمة السوقية 22.8 مليار دولار) انخفاضًا بنسبة 2% في هامش الربح الإجمالي منذ عام 2022. شهدت KB Home (القيمة السوقية 4.2 مليار دولار) انخفاضًا بنسبة 3%، وشركة Lennar (القيمة السوقية 33.3 مليار دولار) انخفاضًا بنسبة 5% خلال نفس الفترة.
قد تنبع الهوامش الأضيق من تركيز البنائين على المنازل الأصغر، مما يتيح بناء المزيد من الوحدات على أي قطعة أرض معينة.
تقلص متوسط المنزل الجديد بما يقرب من 400 قدم مربع منذ أن بلغ ذروته عند 2,736 في عام 2015. عند حوالي 2,300 قدم مربع، عاد المتوسط اليوم إلى المستويات التي شوهدت آخر مرة خلال فترة ما بعد الركود الكبير. يستهدف البناؤون القدرة على تحمل التكاليف، ويبنون منازل أصغر، ومنازل تاون هاوس، وشقق. هذا يخفض متوسط سعر البيع حتى لو استمر سعر القدم المربع في الارتفاع بثبات من حوالي 127 دولارًا في عام 2016 إلى 231 دولارًا اليوم.
"بالغ البناؤون في البناء خلال الوباء،" كما يقول داريل فيرويذر، كبير الاقتصاديين في Redfin. لا يتمتع البناؤون برفاهية الجلوس على رهون عقارية بنسبة 4% مثل أولئك الذين اشتروا منازل من 2011 حتى 2022. يحتاجون إلى تحريك المخزون، لذلك يخفضون الأسعار ويقدمون صفقات لإخراج المنازل من دفاترهم وإيصالها إلى أيدي الأشخاص المستعدين لدفع أسعار الرهن العقاري الحالية التي تزيد عن 6%. هذا يجعل البنائين أكثر مرونة في السعر منك أو مني.
يقول لورانس يون، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، إن أصحاب المنازل الحاليين ارتفعت قيمتهم بنسبة 49% منذ ما قبل الوباء. تلك الأسهم وتمسك أصحاب المنازل برهونهم العقارية الحالية التي تقل عن 4% يجعلهم مترددين في خفض أسعار الطلب. بدلاً من ذلك، يبقون في مكانهم، مما يحد من العرض. يقول يون إن مخزون المنازل القائمة يبلغ حوالي أربعة أشهر، بينما كان مخزون المنازل الجديدة أكثر من ضعف ذلك في يونيو.
اضطر البناؤون، في مواجهة تلك التخمة في العرض، إلى التكيف. المزيد من الحوافز والتسعير العدواني هي النتيجة. أصحاب المنازل الحاليون، المقيدون برهون عقارية رخيصة، يبقون في مكانهم. انعكاس السعر الغريب هو النتيجة الثانوية.
هناك أي
