На протяжении большей части последних 50 лет новые дома стоили дороже существующих на национальном уровне. Благодаря стратегиям застройщиков, изменению дизайна домов и избытку нового строительства тенденция изменилась.
На рынке жилья США происходит нечто странное. На национальном уровне новые дома продаются дешевле, чем существующие.
В июне медианная цена существующего дома составила 441 500 $, в то время как медианная цена нового дома была 401 800 $. С 1968 года, всего за 690 месяцев, новые дома были дешевле существующих всего 22 раза. С июня 1982 года по май 2024 года это произошло всего дважды, а в 1990-х годах такой инверсии не наблюдалось вообще. Однако с мая 2024 года этот перевернутый рынок возникал семь раз, происходя каждый месяц с апреля по июнь этого года, согласно последним имеющимся данным. Разрыв в июне стал рекордным: новые дома продавались на 9% дешевле существующих, что значительно превысило предыдущий рекорд в 3%.
Когда экономист видит цифры, которые выглядят странно, инстинкт подсказывает искать то, что упущено. Эрик Фокс, главный экономист Veros Real Estate Solutions, компании, предоставляющей аналитику и прогнозирование рынка жилья, объясняет это так: если график не имеет смысла, обычно существует скрытая переменная, которая его объясняет. То есть цифры не так странны, как кажутся, когда вы находите то, что происходит под поверхностью.
Хорошее место для начала — рассмотреть детали, хотя бы для того, чтобы понять, что не происходит.
У Кевина Вайнгартена есть покупатель, заключивший контракт на таунхаус с тремя спальнями и двумя с половиной ванными комнатами в Чалфонте, штат Пенсильвания. Это в 30 милях от центра Филадельфии; по маршруту 611 вы доберетесь туда примерно за 45 минут — поездка управляемая, но не всегда приятная. Достаточно далеко от Трентона, ближайшей станции New Jersey Transit до Нью-Йорка, что позволяет избежать толпы дальних пассажиров и сохранить цену низкой.
Построенный компанией Foxlane Homes, блок площадью 2 000 квадратных футов имеет открытую планировку кухни и гостиной, которую хотят покупатели. Используйте ипотеку застройщика и его титульную компанию, и они добавят террасу и отделанный подвал. Никакой роскоши — базовые шкафы и полы, все можно улучшить — но это новое, чистое жилье в школьном округе Центральный Бакс, что очень привлекательно для семей. Цена продажи: 620 000 $.
52-летний Вайнгартен продает дома в пригородах Филадельфии уже 13 лет, после того как провел годы в качестве менеджера проектов у застройщика, что дало ему ясное представление о обеих сторонах рынка жилья. Он говорит, что удачи в поиске сопоставимой перепродажи ближе к Чалфонту. Существующие таунхаусы, когда они появляются, продаются на 10-15% дешевле, чем новое строительство. Но они редки, и запасы остаются ограниченными.
Это то, что можно было ожидать. При прочих равных условиях новый дом рядом с существующим почти наверняка будет стоить дороже. Новые дома требуют более высоких цен благодаря кварцевым столешницам, совершенно новой бытовой технике, свежей краске и отсутствию пятен на ковре или затхлых запахов, которые могут преследовать перепродаваемое жилье.
Так если нет внезапного предпочтения старого перед новым, и агенты по недвижимости, такие как Вайнгартен, говорят, что его нет, то что объясняет аномалию в совокупных данных на национальном уровне?
Первая подсказка связана с тем, что делают застройщики.
Национальная ассоциация строителей жилья (NAHB) сообщает, что с июня 2024 года 60% домостроителей использовали стимулы продаж, а 30% снизили свои цены. Стимулы могут означать снижение процентных ставок, помощь с расходами на закрытие сделки или бесплатные улучшения, которые снижают эффективную цену без изменения наклейки.
Существующие домовладельцы тоже идут на уступки, хотя и реже. Redfin, онлайн-брокер по недвижимости, обнаружил, что почти 40% продаж домов в первом квартале 2025 года включали покрытие продавцами чего-либо, будь то ремонт или расходы на закрытие сделки. На практике это означает, что медианная цена продажи новых домов занижает фактическую скидку, поскольку многие уступки не отражаются в данных.
"Бесплатные бонусы" не навредили крупным застройщикам.
SPDR S&P Homebuilders ETF, который отслеживает такие компании, как Lennar и NVR, вырос на 12% в этом году, превзойдя 10% рост S&P 500. Публично торгуемые застройщики все еще зарабатывают деньги, даже с уступками, хотя у большинства сжимаются валовые маржи. Meritage Homes (рыночная капитализация 5,3 миллиарда $) снизила валовую маржу с 29% в 2022 году до 25% в прошлом году, в то время как NVR (рыночная капитализация 22,8 миллиарда $) увидела снижение валовой маржи на 2% с 2022 года. KB Home (рыночная капитализация 4,2 миллиарда $) испытала снижение на 3%, а Lennar (рыночная капитализация 33,3 миллиарда $) — на 5% за тот же период.
Более узкие маржи могут быть результатом того, что застройщики сосредоточились на меньших домах, что позволяет построить больше единиц на любом данном участке земли.
Средний новый дом уменьшился почти на 400 квадратных футов с пика в 2 736 в 2015 году. При примерно 2 300 квадратных футах средний размер сегодня вернулся к уровням, которые в последний раз наблюдались после Великой рецессии. Застройщики нацелены на доступность, строя меньшие дома, таунхаусы и кондоминиумы. Это снижает медианную цену продажи, даже если цена за квадратный фут продолжает стабильно расти с примерно 127 $ в 2016 году до 231 $ сегодня.
"Застройщики перестроили во время пандемии", — говорит Дэрил Фэйрвезер, главный экономист Redfin. У застройщиков нет роскоши сидеть на 4% ипотеке, как у тех, кто покупал дома с 2011 по 2022 год. Им нужно двигать запасы, поэтому они снижают цены и предлагают сделки, чтобы убрать дома со своих книг и передать их в руки людей, готовых платить сегодняшние ипотечные ставки более 6%. Это делает застройщиков более гибкими в отношении цены, чем вы или я.
Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риэлторов, говорит, что существующие домовладельцы выросли на 49% с момента до пандемии. Этот капитал и цепляние домовладельцев за свои существующие ипотеки ниже 4% делает их неохотными снижать запрашиваемые цены. Вместо этого они остаются на месте, ограничивая предложение. Запасы существующих домов составляют около четырех месяцев, в то время как запасы новых домов были более чем в два раза больше в июне, говорит Юн.
Застройщики, столкнувшись с этим избытком предложения, вынуждены были приспосабливаться. Результатом стали больше стимулов и агрессивное ценообразование. Существующие владельцы, привязанные к дешевым ипотекам, сидят тихо. Странная инверсия цен является побочным продуктом.
Есть также демографический нюанс, говорит Фокс из Veros.
В 1981 году медианному покупателю жилья был 31 год. Сегодня это 56 лет. Этот сдвиг меняет то, что люди хотят. Покупатели в возрасте 50-60 лет могут быть готовы к уменьшению размера жилья, но они не ищут трехэтажные таунхаусы, втиснутые на маленькие участки. Поскольку участки меньше, застройщики строят вверх, что означает больше лестниц. Многие пожилые покупатели предпочитают одноэтажные дома в устоявшихся районах, с большим пространством снаружи и меньшим количеством ступенек внутри. Это делает старые дома более привлекательными.
Еще один кусочек головоломки — кто занимается строительством. Рина Агравал, старший экономист-исследователь в Veros Real Estate Solutions, отмечает, что крупные национальные застройщики имеют больше возможностей для снижения цен или предложения стимулов, чем более мелкие фирмы. И рынок склонился в их пользу.
Национальная ассоциация строителей жилья сообщает, что на десять крупнейших застройщиков приходилось рекордные 44,7% всех закрытий новых односемейных домов в 2024 году, по сравнению с 8,7% в 1989 году и 31,5% в 2018 году. Эта концентрация означает, что медианная цена теперь отражает то, что делают крупные фирмы с большим объемом, а не маленькие местные компании, и эти фирмы могут позволить себе улучшать сделки способами, недоступными другим.
Может ли аномалия нового против старого сохраниться? На данный момент да. У застройщиков все еще есть запасы для перемещения. Запасы новых домов, измеряемые в месяцах предложения, составляют 9,2 месяца, что более чем на 3 месяца выше среднего показателя, возвращаясь к 1963 году. Они продолжат предлагать стимулы. Новые дома будут продолжать быть меньше. Экономисты говорят, что это может поддерживать инверсию еще год или два. Но со временем сегодняшние новые дома становятся завтрашним существующим жилищным фондом. Если размеры домов не будут продолжать уменьшаться, цифры должны сойтись.
"У застройщиков есть сильный стимул для корректировки", — говорит Фокс. "Как только они очистят запасы, они смогут устанавливать более высокие цены".
Это ключевой момент. Это не станет новой нормой. Новые дома не могут оставаться дешевле существующих надолго. Они все-таки новые, и покупатели все равно будут платить премию за это. Тем не менее,
