Często dane dotyczące obciążenia kosztami raczej wprowadzają zamieszanie niż wyjaśniają zapotrzebowanie na przystępne rozwiązania mieszkaniowe.
getty
W tym miesiącu zamierzam poruszyć kilka uporczywych problemów związanych ze sposobem, w jaki mówimy o mieszkalnictwie w Stanach Zjednoczonych i jak próbujemy rozwiązywać kwestie mieszkaniowe. Pierwszy z nich to koncepcja obciążenia kosztami, czyli kwota, którą gospodarstwo domowe płaci za mieszkanie powyżej 30 procent swojego dochodu brutto przed opodatkowaniem. Ten wskaźnik kosztów mieszkaniowych do dochodu (HCIR) jest nadal sposobem, w jaki wszyscy, od aktywistów po wybranych urzędników i członków mediów, mówią o problemach kosztów mieszkaniowych. Co roku Narodowa Koalicja na rzecz Mieszkalnictwa dla Osób o Niskich Dochodach (NLIHC) publikuje raport o relacji między czynszami a płacami. Tegoroczny raport, Out of Reach 2025: The High Cost of Housing, jest kolejnym przykładem wykorzystania tego wskaźnika, który, gdy jest niewłaściwie stosowany, w najlepszym przypadku jest bezużyteczny, a w najgorszym pogłębia problemy w sposobie, w jaki podchodzimy do wyzwań związanych z kosztami mieszkaniowymi, które ponosi wiele rodzin.
Po pierwsze, sposób, w jaki mówimy o przystępności cenowej i jak próbujemy ją mierzyć, stanowi podstawę obliczeniową dla każdego podejścia do jej osiągnięcia. Przystępność cenowa czegoś nie jest miarą ilościową, ale raczej jakościową, miarą relacji do ceny. Podobnie jak wzrost, waga czy pogoda, przystępność cenowa wymaga odpowiedzi na pytanie: "w porównaniu do czego?" Dwie osoby mogą płacić 1000 dolarów miesięcznie za mieszkanie, przy czym jedna z nich co miesiąc zmaga się z opłaceniem czynszu, a druga nawet o tym nie myśli. Stosunek dochodu do czynszu to punkt wyjścia do obliczenia tego.
Historycznie rzecz biorąc, wskaźnik ten zaczął się od pojęcia, że mieszkanie powinno kosztować tygodniową pensję, czyli około 25% miesięcznego dochodu, a następnie został zwiększony pod koniec lat 70. do 30%. Dlaczego wybrano właśnie tę wartość? Piszę o tym od lat. Ten wskaźnik jest całkowicie arbitralny. Po prostu nie istnieje żadne badanie podłużne, które ustaliłoby, że "zasada kciuka" wynosząca 30% jest naprawdę przystępna cenowo. Najbliżej lepszego zrozumienia relacji między tym, co gospodarstwo domowe musi wydać na podstawowe potrzeby, w tym mieszkanie, jest model dochodu rezydualnego Michaela Stone'a, miara, która analizuje koszty mieszkaniowe po opłaceniu wszystkich innych niezbędnych wydatków. Wspólne Centrum Badań nad Mieszkalnictwem Uniwersytetu Harvarda niedawno odświeżyło ideę, że nawet jeśli rodzina może płacić 30% dochodu brutto przed opodatkowaniem na mieszkanie, nadal może mieć trudności.
To nie jest kwestia akademicka. Wykorzystanie tego wskaźnika do określania dotacji na mieszkalnictwo napędza politykę mieszkaniową i finansowanie, ale nie jest on w ogóle wrażliwy na inne koszty, z którymi borykają się gospodarstwa domowe, konkurujące o opłacenie mieszkania. Sam wskaźnik nie uwzględnia podatków, znacznej części tego, co pracujące gospodarstwo domowe płaci co miesiąc. Chociaż wiele z tych gospodarstw domowych odzyskuje te podatki potrącane z regularnych wypłat, gdy składają zeznania podatkowe i otrzymują zwroty, nie pomaga to zrekompensować kosztów teraz. Opieka nad dziećmi, żywność, transport i rachunki medyczne mogą pochłonąć wystarczająco dużo dochodu gospodarstwa domowego, aby zepchnąć rodziny w ujemny dochód, zwiększając zadłużenie i tworząc niepewność finansową.
To prowadzi nas z powrotem do raportu Out of Reach. W skrócie, raport co roku bije na alarm, wskazując, że płaca minimalna w kraju jest zbyt niska, aby utrzymać osobę wynajmującą dwupokojowe mieszkanie. Badanie bierze pod uwagę średni czynsz za dwupokojowe mieszkanie i sugeruje, jaka powinna być płaca, aby osoba mogła opłacić ten czynsz. Z tegorocznej oceny: "Tegoroczna płaca mieszkaniowa wynosi 33,63 dolara za skromne dwupokojowe mieszkanie, co jest ponad czterokrotnie wyższe niż federalna płaca minimalna wynosząca 7,25 dolara za godzinę." Dla każdego, kto zwraca uwagę, ta miara jest śmieszna i oczywiście jest to ustawka, aby żądać czegoś, co rozwiąże tę ziejącą przepaść dla osoby próbującej wynająć dwupokojowe mieszkanie. Zapomnijmy o pytaniu, dlaczego osoba zarabiająca płacę minimalną potrzebuje dwóch pokoi, to po prostu "kryzys". Jaki jest najlepszy sposób na rozwiązanie tego problemu? Oczywiście więcej pieniędzy.
Ale samo Ministerstwo Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wydaje ponad 70 miliardów dolarów rocznie na mieszkalnictwo, a to nie obejmuje ponad 13 miliardów dolarów w ulgach podatkowych na mieszkalnictwo. Weźmy te 83 miliardy dolarów i podzielmy je między połowę z 45 milionów najemców w kraju, a byłoby to około 300 dolarów miesięcznie, prawdopodobnie wystarczająco, średnio, aby rozwiązać większość problemów związanych z obciążeniem kosztami. Oczywiście przejście na bardziej bezpośrednie dotacje zajęłoby czas i wymagałoby pracy. Ale zawyżanie danych o obciążeniu kosztami, a następnie wykorzystywanie ich do naciskania na więcej tego samego rodzaju wydatków, jest nie tylko nieuczciwe, ale nie robi nic, aby rozwiązać prawdziwy problem ludzi na dole gospodarki: "Gdzie znajdę pieniądze na opłacenie czynszu w przyszłym miesiącu?"
Źródło: https://www.forbes.com/sites/rogervaldez/2025/09/02/better-data-and-measures-needed-to-understand-housing-needs/
