Un agente inmobiliario da un recorrido a los vecinos durante una jornada de puertas abiertas en una casa en Palm Beach Gardens, Florida, el 11 de enero de 2026.
Zak Bennett | Bloomberg | Getty Images
La primavera es tradicionalmente la temporada más activa para la venta de viviendas, y aunque la dinámica del mercado de este año ha cambiado fuertemente a favor de los compradores, fuerzas más amplias en la economía están creando desafíos significativos.
El factor más importante en cualquier temporada son las tasas hipotecarias. Se esperaba que fueran más bajas este año, ya que la Reserva Federal redujo su tasa de préstamo para contrarrestar la inflación, pero la guerra con Irán ha dado un giro a eso. El costo del petróleo está aumentando, lo que lleva a una inflación creciente y hace que la Fed reconsidere.
Ahora los rendimientos de los bonos estadounidenses están aumentando, con las tasas hipotecarias siguiendo el mismo camino.
La tasa promedio de la popular hipoteca fija a 30 años había comenzado este año más baja, incluso cayendo brevemente por debajo del 6% a finales de febrero, pero subió bruscamente esta semana al 6,53% el viernes, el primer día de primavera, según Mortgage News Daily. Ahora está solo 18 puntos básicos por debajo de donde estaba hace un año.
Las tasas más altas pesarán sobre la asequibilidad, pero otros factores han volcado el mercado a favor de los compradores. Las viviendas permanecen más tiempo en el mercado, los vendedores están cada vez más dispuestos a bajar los precios y la oferta de viviendas en venta está aumentando, aunque no tan rápido como debería.
"A medida que el mercado inmobiliario se acerca a la temporada del 'mejor momento para vender', se encuentra en una posición precaria, atrapado entre mejoras a largo plazo e inestabilidad repentina a corto plazo", escribió Jake Krimmel, economista senior de Realtor.com, en un informe de Tendencias Semanales de Vivienda. "Todo parece mucho más inestable e incierto de lo que era hace apenas un mes".
Para la semana que finalizó el 14 de marzo, el inventario activo aumentó un 5,6% interanual, según Realtor.com, pero los nuevos listados disminuyeron un 1,4%.
Esto significa que el número de viviendas en venta está aumentando no porque haya muchos más vendedores, sino porque las viviendas en el mercado se están quedando. Eso puede deberse a que los vendedores potenciales que esperaban poner sus viviendas en el mercado se están conteniendo debido a preocupaciones sobre las implicaciones de la guerra con Irán.
"Creo que el inventario es el factor decisivo más grande", dijo Jonathan Miller, director de mercados de StreetMatrix, un proveedor de datos del mercado inmobiliario. "La idea de que las tasas van a bajar notablemente este año, creo, está generalmente descartada".
Ubicación, ubicación
Dada la disparidad en el inventario en diferentes mercados, esta primavera probablemente será una historia de muchas ciudades.
Por ejemplo, en febrero, los listados activos en Las Vegas, Seattle, Cincinnati y Washington, D.C., aumentaron más del 20% respecto al año anterior, según Realtor.com. Los listados en San Francisco, Chicago, Miami y Orlando, Florida, mientras tanto, fueron más bajos que hace un año.
Los precios de las viviendas se habían estado enfriando durante gran parte del año pasado, y continúan haciéndolo. Los precios fueron solo un 0,7% más altos en enero de lo que fueron en enero de 2025, según Cotality. Eso es una disminución del crecimiento anual del 3,5% a principios de 2025. Sin embargo, las tasas hipotecarias más altas están restando de esa asequibilidad mejorada.
El noreste y el medio oeste están viendo la apreciación de precios más fuerte, liderada por Nueva Jersey, Connecticut, Illinois, Wisconsin y Nebraska, debido a una oferta más ajustada en esas regiones, según Cotality.
Cotality clasifica el 69% de los principales mercados inmobiliarios metropolitanos como sobrevaluados, señalando que mercados subvaluados como Los Ángeles, la ciudad de Nueva York, San Francisco y Honolulu podrían ver un repunte en los precios en 2027.
"En última instancia, las ubicaciones con crecimiento laboral constante seguirán siendo los motores principales para la apreciación de precios, pero también tienen mayores déficits de inventario que están impulsando presión sobre los precios de las viviendas", escribió Selma Hepp, economista jefe de Cotality, en un informe reciente.
En cuanto a la construcción nueva, es probable que los compradores vean mejores ofertas esta primavera, ya que los constructores están luchando por descargar un exceso de oferta de viviendas. Los inventarios alcanzaron un suministro de 9,7 meses en enero, según el Censo de EE. UU., como resultado de que las ventas cayeron al nivel más bajo desde 2022. Una proporción creciente de constructores redujo los precios en marzo, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.
"La asequibilidad para compradores y constructores sigue siendo una preocupación principal", dijo Bill Owens, presidente de la NAHB, en un comunicado. "Muchos compradores permanecen indecisos esperando tasas de interés más bajas y debido a la incertidumbre económica. Los constructores enfrentan costos elevados de tierra, mano de obra y construcción y casi dos tercios continúan ofreciendo incentivos de ventas en un intento por fortalecer el mercado".
La construcción de viviendas unifamiliares también cayó en enero. Aunque algunos culpan al clima invernal severo por la debilidad en el mercado de viviendas nuevas, los constructores luchan constantemente con la asequibilidad tanto para sus clientes como para sus propios resultados. Los costos de tierra, mano de obra y materiales no han disminuido.
"Creo que este no va a ser un año inspirador para el mercado inmobiliario. Comenzó con altas expectativas. Creo que la guerra, sea cual sea el resultado, realmente ha amortiguado el entusiasmo y mantenido la incertidumbre muy alta", dijo Miller de StreetMatrix.
Fuente: https://www.cnbc.com/2026/03/20/spring-housing-market-mortgage-rates.html
