El “espejismo” digital: plataformas de renta de vivienda no reflejan la realidad del mercado

Uno de los primeros canales a los que muchas personas acuden cuando buscan rentar una vivienda son las plataformas digitales; sin embargo, su oferta no refleja la realidad completa del mercado, debido a sesgos en la información que presentan, según un análisis del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).

En su más reciente Reporte Económico Trimestral, el organismo incluye un análisis sobre el mercado de la vivienda en alquiler en plataformas digitales, donde identifica una desconexión importante entre los precios observados en estos portales y la realidad económica de una parte importante de los trabajadores mexicanos.

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Según el informe, tanto los portales inmobiliarios como las plataformas de hospedaje temporal —como Airbnb— presentan limitaciones metodológicas. Estas fuentes “no tienen un marco muestral definido, por lo que su representatividad no es clara”, señala el reporte.

Además, la información que muestran corresponde al precio de alquiler esperado por el arrendador, el cual puede cambiar durante el proceso de negociación, por lo que no necesariamente coincide con el monto final pagado por los inquilinos.

“Los precios de los alquileres están sesgados por aquellos que toman la decisión de publicar sus inmuebles en Internet para ofertarlos a clientes que utilizan estos servicios”, indica el documento.

Los hallazgos sugieren que lo que el usuario observa en estas plataformas representa principalmente un mercado de viviendas con mayor valor, lo que puede distorsionar la percepción general sobre el costo del alquiler.

La brecha que se acentúa

Para dimensionar qué tan diferente es la oferta digital frente al mercado real, el Infonavit comparó los precios de las rentas captados en encuestas oficiales con los registrados en plataformas inmobiliarias.

El análisis muestra diferencias significativas. Mientras que en la Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI) el precio correspondiente al percentil 25 —es decir, dentro del segmento de rentas más económicas— ronda los 1,500 pesos mensuales, en la oferta digital ese mismo percentil se ubica alrededor de los 15,000 pesos.

Esta brecha evidencia que las plataformas capturan principalmente viviendas de mayor precio, mientras que las encuestas oficiales reflejan segmentos de menor costo del mercado.

Un mercado concentrado

Otro factor que explica el sesgo de la información digital es su fuerte concentración geográfica.

El análisis del Infonavit indica que más de 70% de la oferta de departamentos en renta registrada en portales inmobiliarios se concentra en seis entidades del país:

• Ciudad de México
• Jalisco
• Querétaro
• Nuevo León
• Estado de México
• Quintana Roo

Además, cerca de 70% de los anuncios se concentran en apenas 19 municipios.

Esta concentración también se relaciona con el tipo de vivienda analizado. El ejercicio se basa principalmente en departamentos, un tipo de inmueble más común en zonas urbanas, lo que refuerza la presencia de grandes ciudades dentro de la oferta digital.

Información con “lupa”

A pesar de estos sesgos, el Infonavit reconoce que las plataformas digitales aportan información útil para el análisis del mercado inmobiliario.

A diferencia de las encuestas tradicionales, estos registros incluyen detalles específicos de cada inmueble, como amenidades, tamaño y ubicación exacta, lo que permite analizar con mayor precisión el entorno urbano.

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