Mapa interactivo: los precios de venta y de alquiler de las propiedades en cada barrio porteño
Con el inicio del 2026, el mercado inmobiliario porteño entró en una nueva etapa. Después de las subas acumuladas durante 2024 y 2025, los valores de venta se mantienen con una dinámica más estable.
En enero, el precio promedio del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires se ubicó en US$2450, prácticamente sin cambios desde octubre de 2025, de acuerdo al último informe de Zonaprop. Mientras que, en los últimos 12 meses, el alza fue del 4,75%.
Compartir departamento a los 65 años: la modalidad que crece para tener un ingreso y compañía
El freno de los últimos meses no malogra al balance anual. Para los especialistas, el 2025 fue un “buen año de transición” y los números lo confirman. Con 69.461 escrituras firmadas en la ciudad, quedó a un paso del objetivo de las 70.000 operaciones y se ubicó como el quinto mejor año de los últimos 27. El crecimiento interanual fue del 26,8% frente a 2024, que había cerrado con 54.770 escrituras, según el Colegio de Escribanos porteño.
De cara al 2026, la mayoría de los analistas descartan nuevas caídas y anticipan ajustes moderados al alza. Muchos valores ya están en un piso técnico, sobre todo en propiedades bien ubicadas y de buena calidad.
El factor determinante será el crédito hipotecario. Diego Cazes, director de LJ Ramos, advierte que si los préstamos se otorgan en “buena escala”, las propiedades subirán de precio inevitablemente y eso movilizará el mercado; sin ellos, el avance será lento y muy selectivo. Son, a la vez, la gran esperanza y la mayor incertidumbre. Por su parte, Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, justifica un horizonte de aumentos porque los precios siguen “baratos en términos históricos”.
Con este escenario, marcado por precios más estables y con el crédito como gran incógnita, conocer cuánto cuesta comprar una propiedad en cada barrio de la ciudad de Buenos Aires se vuelve clave para entender hacia dónde se mueve el mercado.
A pesar de que no tuvo el mismo rol protagónico que en la primera oleada de los préstamos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) y sin llegar al récord histórico, el crédito hipotecario volvió a jugar un papel importante. Casi 14.000 operaciones se concretaron en 2025 con hipoteca, cerca del 20% del total. El salto fue contundente: un 180% más que en 2024. Aun así, el mercado quedó lejos del boom de 2017 y 2018, cuando los créditos UVA llevaron las escrituras con hipoteca a las 16.000.
En paralelo, el costo de construcción sigue presionando los precios. El Índice del Costo de la Construcción (CAC), medido en dólares, subió un 0,2% en enero y acumula un aumento del 104% desde octubre de 2023. Hoy construir cuesta tres veces más que en octubre de 2020, el piso de la serie, y se ubica un 29% por encima del promedio histórico 2012-2025.
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Departamentos: los barrios más caros y los más accesibles
En promedio, un monoambiente en la ciudad cuesta US$108.337. Un departamento de dos ambientes trepa a US$129.704 y uno de tres ambientes alcanza los US$178.546. Es importante aclarar que todos estos números son un promedio de todos los valores que se manejan por tipología y por barrio.
Cuando se mira el precio por metro cuadrado en cada barrio, los datos dicen que:
- Puerto Madero sigue encabezando el ranking con US$6157/m², el valor más alto de la Ciudad
- Detrás aparece Núñez con US$3407/m²
- Y Palermo le sigue con US$3387/m²
Estos últimos dos barrios combinan demanda sostenida, buena conectividad y fuerte desarrollo inmobiliario.
Mientras que, ente los barrios más económicos del mapa se ubican:
- Lugano como el barrio más barato para comprar un departamento, con un precio promedio de US$1097/m².
- Le siguen Nueva Pompeya (US$1484/m²) y La Boca (US$1552/m²), zonas donde los valores siguen muy por debajo del promedio porteño.
Las casas ya superan los US$300.000
Comprar una casa en la ciudad de Buenos Aires ya cuesta más de $300.000. Hoy, una vivienda con tres dormitorios tiene un precio medio de US$301.813, mientras que una con cuatro dormitorios asciende a US$485.982.
El metro cuadrado de casas se ubica en US$1822 y mostró una leve baja mensual del 0,2%. Sin embargo, en la comparación interanual acumula una suba del 5,9%, por encima del aumento registrado en los departamentos. La escasez de oferta, especialmente en barrios consolidados, explica buena parte de esa diferencia.
- Palermo encabeza el ranking de los barrios más caros para comprar casas, con un valor medio de US$3212/m².
- Le sigue Belgrano con US$2956/m²
- Y en tercer lugar Recoleta por US$2404/m²
En estas tres zonas la combinación de ubicación, servicios y demanda empuja los precios al alza.
En el extremo opuesto:
- La Boca aparece como el barrio más económico para casas, con un precio promedio de US$687/m².
- Villa Soldati (US$710/m²) y Nueva Pompeya (US$798/m²) completan la lista de las opciones más accesibles dentro de la ciudad
¿Es buen negocio comprar para alquilar?
A la hora de pensar en comprar una propiedad para ponerla en alquiler, es clave conocer la rentabilidad que esa unidad va a dejar para saber si es o no un buen negocio.
En este contexto, el informe revela que la relación alquiler/precio subió en enero y se ubicó en 5,09% anual. Es decir que, actualmente se necesitan 19,6 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 3,2% más de lo requerido hace un año atrás.
La renta, barrio por barrio
Los barrios más atractivos para los inversores que buscan renta son:
- Lugano: 9,6%
- Nueva Pompeya: 7,6%
- La Boca: 7,3%
En contraste, los barrios con los alquileres más caros, son también los de menor rentabilidad:
- Puerto Madero: 3,3%
- Núñez: 4%
- Palermo:4,1%
Los precios de los alquileres por barrio
El inicio del año trajo aparejado un nuevo aumento en los valores de alquiler, luego de un cierre de 2025 con subas más moderadas.
En enero, los precios de los contratos de las propiedades ubicadas en la Ciudad acumularon un aumento interanual del 34.9%, por arriba de la inflación (31.2%), lo que se tradujo en un incremento mensual del 2.7% en enero, según el informe de Zonaprop. En concreto, el alquiler medio de un departamento de tres ambientes en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en $ 1.026.674 mensuales. Y la brecha promedio entre tipologías es cada vez más marcada: mientras que la diferencia entre un monoambiente, $659.331, y un dos ambientes, $763.818 es del 15,9%, la diferencia se duplica al comparar un dos ambientes con un tres ambientes ($1.026.674).
Mientras que el alquiler medio de un departamento de dos ambientes en la ciudad se ubica en $763.818, dato que implicó una suba del 2.7% en enero. Los departamentos chicos son los que registran el mayor incremento de precio interanual.
En la categoría de dos ambientes Puerto Madero, supera la línea del millón y lidera el ranking de los barrios más caros, con un valor promedio de $1.240.723. Los siguen, con precios aproximadamente 30% inferiores:
- Palermo: $858.364
- Núñez con $845.352
Dónde hay alquileres por menos de $700.000
En el otro extremo, con valores casi $600.000 más bajos que Puerto Madero, se ubican:
- Lugano: $652.670
- Parque Avellaneda: $658.382
- Floresta: $ 661.138.
¿Hay más o menos departamentos en alquiler?
Desde la pandemia, la oferta de alquileres disminuyó de manera sostenida, hasta alcanzar un mínimo histórico en febrero 2023. El punto de inflexión se produjo en enero del 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres, que ocasionó que la oferta de departamentos en la ciudad porteña aumentara un 62% respecto del mes previo.
¿Cuál es el precio por metro cuadrado de una construcción en seco en enero 2026?
Desde entonces el crecimiento de la oferta se moderó hasta enero 2026 cuando volvió a caer un 7,7% mensual. Aún así, el volumen actual es 2,9 veces superior al registrado en el mínimo (febrero 2023).
Cuánto cuesta un alquiler en el Gran Buenos Aires
Zona norte
La zona norte es el sector dentro del Gran Buenos Aires que presenta los valores más altos. En el caso de los tres ambientes, los precios promedio mensuales son:
- Vicente López: $1.485.715
- Martínez: $1.296.665
- Olivos: $1.241.665
- San Isidro: $1.223.335
- Tigre: $1.161.665
Vicente López se posiciona como la zona más cara, con un valor 44,62% superior al promedio del GBA, y 44,71% por encima del promedio de CABA.
Esta zona también alcanzo el millón de pesos en la tipología de dos ambientes: Vicente López lidera nuevamente el ranking con un valor promedio de $1.013.335 , seguido por Martínez con $1.058.335.
Zona sur
La zona sur se ubica en el segundo lugar en término de valores. Si bien los alquileres de tres ambientes se acercan al millón de pesos, en promedio aún no lo alcanzan. El ranking está conformado por:
- Lomas de Zamora: $964.000
- Avellaneda: $900.000
- Quilmes: $900.000
- Lanús: $846.155
- La Plata: $811.655
Lomas de Zamora es el distrito más caro de la zona, aunque su valor se ubica $63.269 por debajo del promedio de GBA, y $521.715 por debajo de Vicente López.
Zona oeste
La zona oeste presenta los valores promedio más bajos, alejándose aún más de la barrea del millón de pesos. Los promedios por localidad son:
- Ramos Mejía: $845.00
- Haedo: $843.750
- Morón: $825.000
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