Agent nieruchomości oprowadza sąsiadów po domu podczas dnia otwartego w Palm Beach Gardens na Florydzie, 11 stycznia 2026 r.
Zak Bennett | Bloomberg | Getty Images
Wiosna jest tradycyjnie najbardziej ruchliwym sezonem sprzedaży domów, a chociaż tegoroczna dynamika rynku przesunęła się zdecydowanie na korzyść kupujących, szersze siły gospodarcze stwarzają znaczące wyzwania.
Najważniejszym czynnikiem w każdym sezonie są stawki kredytów hipotecznych. Oczekiwano, że w tym roku będą niższe, ponieważ Rezerwa Federalna obniżyła swoją stopę procentową, aby przeciwdziałać inflacji, ale wojna z Iranem odwróciła sytuację. Koszty ropy naftowej gwałtownie rosną, prowadząc do rosnącej inflacji i zmuszając Fed do ponownego rozważenia sytuacji.
Teraz rentowność obligacji amerykańskich rośnie, a stawki kredytów hipotecznych idą w ich ślady.
Średnia stawka popularnego 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu rozpoczęła ten rok niżej, nawet krótko spadając poniżej 6% pod koniec lutego, ale gwałtownie wzrosła w tym tygodniu do 6,53% w piątek, pierwszego dnia wiosny, według Mortgage News Daily. Teraz jest zaledwie o 18 punktów bazowych niższa niż rok temu.
Wyższe stawki będą obciążać przystępność cenową, ale inne czynniki odwróciły rynek na korzyść kupujących. Domy pozostają na rynku dłużej, sprzedający są coraz bardziej skłonni obniżać ceny, a podaż domów na sprzedaż rośnie, choć nie tak szybko, jak powinna.
„W miarę jak rynek mieszkaniowy zbliża się do sezonu 'najlepszego czasu na sprzedaż', znajduje się w niepewnej sytuacji, uwięziony między długoterminowymi ulepszeniami a nagłą krótkoterminową niestabilnością" – napisał Jake Krimmel, starszy ekonomista w Realtor.com, w raporcie Weekly Housing Trends. „Wszystko wydaje się znacznie bardziej niestabilne i niepewne niż jeszcze miesiąc temu".
W tygodniu kończącym się 14 marca aktywny zasób wzrósł o 5,6% rok do roku, według Realtor.com, ale nowe oferty spadły o 1,4%.
Oznacza to, że liczba domów na sprzedaż rośnie nie dlatego, że jest znacznie więcej sprzedających, ale dlatego, że domy na rynku pozostają niewykupione. Może to być spowodowane tym, że potencjalni sprzedający, którzy spodziewali się wystawić swoje domy na sprzedaż, wstrzymują się z powodu obaw związanych z konsekwencjami wojny z Iranem.
„Myślę, że zapasy są większym czynnikiem decydującym" – powiedział Jonathan Miller, dyrektor ds. rynków w StreetMatrix, dostawcy danych o rynku mieszkaniowym. „Myślę, że pomysł, że stawki zauważalnie spadną w tym roku, jest generalnie wykluczony".
Lokalizacja, lokalizacja
Biorąc pod uwagę różnice w zapasach na różnych rynkach, ta wiosna będzie prawdopodobnie opowieścią wielu miast.
Na przykład w lutym aktywne oferty w Las Vegas, Seattle, Cincinnati i Waszyngtonie wzrosły o ponad 20% w stosunku do roku poprzedniego, według Realtor.com. Tymczasem oferty w San Francisco, Chicago, Miami i Orlando na Florydzie były niższe niż rok temu.
Ceny domów ochładzały się przez większość ostatniego roku i nadal to robią. Ceny były tylko o 0,7% wyższe w styczniu niż w styczniu 2025 r., według Cotality. To spadek z 3,5% rocznego wzrostu na początku 2025 r. Jednak wyższe stawki kredytów hipotecznych odbierają tę poprawioną przystępność cenową.
Północny wschód i środkowy zachód notują najsilniejszy wzrost cen, prowadzony przez New Jersey, Connecticut, Illinois, Wisconsin i Nebraskę, ze względu na ograniczoną podaż w tych regionach, według Cotality.
Cotality ocenia, że 69% najważniejszych metropolitalnych rynków mieszkaniowych jest przewartościowanych, zauważając, że niedowartościowane rynki takie jak Los Angeles, Nowy Jork, San Francisco i Honolulu mogą odnotować odbicie cen w 2027 r.
„Ostatecznie lokalizacje z konsekwentnym wzrostem zatrudnienia pozostaną głównymi motorami wzrostu cen, ale mają też większe deficyty zapasów, które wywierają presję na ceny domów" – napisała Selma Hepp, główna ekonomistka Cotality, w ostatnim raporcie.
Jeśli chodzi o nowe budownictwo, kupujący prawdopodobnie zobaczą lepsze oferty tej wiosny, ponieważ deweloperzy mają trudności z pozbyciu się nadwyżki domów. Zapasy osiągnęły 9,7-miesięczną podaż w styczniu, według U.S. Census, w wyniku spadku sprzedaży do najniższego poziomu od 2022 r. Coraz większy odsetek deweloperów obniżył ceny w marcu, według National Association of Home Builders.
„Przystępność cenowa dla kupujących i deweloperów pozostaje głównym problemem" – powiedział Bill Owens, przewodniczący NAHB, w komunikacie. „Wielu kupujących pozostaje niezdecydowanych, czekając na niższe stopy procentowe i z powodu niepewności gospodarczej. Deweloperzy borykają się z podwyższonymi kosztami gruntów, pracy i budowy, a prawie dwie trzecie nadal oferuje zachęty sprzedażowe, próbując ustabilizować rynek".
Budownictwo domów jednorodzinnych również spadło w styczniu. Podczas gdy niektórzy obwiniają surową zimową pogodę za słabość na rynku nowych domów, deweloperzy konsekwentnie walczą o przystępność cenową zarówno dla swoich klientów, jak i własnych wyników finansowych. Koszty gruntów, pracy i materiałów nie spadły.
„Myślę, że to nie będzie inspirujący rok dla rynku mieszkaniowego. Rozpoczął się z wysokimi oczekiwaniami. Myślę, że wojna, niezależnie od wyniku, naprawdę ostudziła entuzjazm i utrzymała niepewność na bardzo wysokim poziomie" – powiedział Miller z StreetMatrix.
Źródło: https://www.cnbc.com/2026/03/20/spring-housing-market-mortgage-rates.html
