El ABC de la resolución de la SCJN sobre la compra de inmuebles: ¿cuándo sí pagarás ISR?

La Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) confirmó la constitucionalidad de una regla fiscal que puede impactar en las operaciones de compraventa de vivienda o de cualquier inmueble por debajo de su valor de mercado.

En el amparo en revisión 384/2025, el máximo tribunal determinó que cuando existe una diferencia significativa entre el precio de compra de una propiedad y su avalúo, el comprador puede estar obligado a pagar Impuesto Sobre la Renta (ISR) por ese beneficio.

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La Corte sostuvo que el sistema fiscal es válido porque reconoce como ingreso el incremento patrimonial que obtiene quien adquiere un inmueble a un precio inferior a su valor real. En la resolución se establece que “la obligación de reconocer como ingreso el incremento patrimonial que representa para el adquirente del bien inmueble la diferencia existente entre el avalúo y el precio pactado” es compatible con los principios constitucionales del sistema tributario.

En otras palabras, si alguien compra una propiedad muy por debajo de su valor de mercado, la autoridad fiscal puede considerar que obtuvo un beneficio económico equivalente a la diferencia.

La regla se basa en que la Ley del ISR establece que, cuando el avalúo de un inmueble supera en más de 10% el precio de compra, toda la diferencia se considera ingreso para quien adquiere la propiedad. Esto ocurre porque, desde el punto de vista fiscal, comprar un inmueble por debajo de su valor comercial puede representar un incremento patrimonial para el comprador.

La Corte explicó que cuando una persona paga menos de lo que realmente vale el inmueble obtiene un beneficio económico. En el fallo se señala que “haber desembolsado una cantidad inferior al valor comercial del bien adquirido genera un incremento en el patrimonio” del comprador, lo que puede ser gravado con ISR.

¿Cómo funciona la regla?

Si una persona compra una casa en 1 millón de pesos, pero el avalúo de la propiedad es de 1 millón 200,000 pesos. La diferencia es de 200,000 pesos, es decir, un 20% más que el precio pagado. Como la diferencia supera 10%, el SAT puede considerar que el comprador obtuvo un ingreso por esos 200,000 pesos y cobrar ISR sobre ese monto.

Por el contrario, si el avalúo de la propiedad fuera de 1 millón 80,000 pesos, la diferencia sería de 8 por ciento. En ese caso no se aplicaría el ISR por adquisición de bienes, porque no rebasa el umbral de 10% establecido en la ley.

El objetivo de esta disposición es evitar prácticas de subvaluación en operaciones inmobiliarias, una estrategia que durante años se ha utilizado para pagar menos impuestos en la compra o venta de propiedades. Al fijar un umbral de 10%, la ley permite detectar casos en los que el precio declarado en la operación podría estar por debajo del valor real del inmueble.

No es una regla nueva

La disposición no es nueva. Ya existía en la Ley del ISR, pero la resolución de la Corte confirma que es constitucional y que puede aplicarse.

Federico Sobrino, presidente de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI) Capítulo México, explicó que el fallo en realidad ratifica una práctica que ya estaba contemplada en la legislación fiscal.

“Esta medida ya existía como tal, simplemente se está ratificando. Cuando hay más de 10% de diferencia respecto al avalúo, se tiene que pagar el impuesto sobre la renta”, explicó.

El especialista señaló que el esquema grava cuando una propiedad se compra muy por debajo de su valor, aunque no contempla beneficios equivalentes si el precio pagado es superior al avalúo.

Existen ciertos escenarios en los que la diferencia entre precio y avalúo puede superar 10 por ciento. Entre ellos se encuentran:

• Los remates hipotecarios.
• Las ventas rápidas por necesidad de liquidez.
• Las operaciones en las que el propietario busca mudarse o vender con urgencia.

¿Qué hay que tomar en cuenta?

Para quienes planean adquirir un inmueble, el punto clave será revisar el avalúo antes de cerrar la operación. El presidente de FIABCI México señaló que muchas valuaciones se realizan con metodologías generales y no siempre reflejan con precisión el estado real de la propiedad.

Sobrino destacó que factores como la antigüedad del inmueble, su estado físico o posibles reparaciones y vicios ocultos pueden influir en el valor real de la vivienda y acercar el avalúo al precio de compra.

“Tiene que ser un avalúo mucho más detallado. En el sentido, de verificar la edad del inmueble, las circunstancias del inmueble y esos detalles que puedan generar un avalúo más realista conforme al precio que se está pagando”, puntualizó el especialista.

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