Durante la mayor parte de los últimos 50 años, las casas nuevas han costado más que las existentes a nivel nacional. Gracias a las estrategias de los constructores, los cambios en los diseños de viviendas y un exceso de construcción nueva, la tendencia se ha invertido.
Algo extraño está sucediendo en el mercado inmobiliario de EE.UU. A nivel nacional, las casas nuevas se están vendiendo por menos que las existentes.
En junio, la vivienda existente mediana se vendió por $441.500, mientras que la vivienda nueva mediana se vendió por $401.800. Desde 1968, 690 meses en total, las casas nuevas solo han sido más baratas que las existentes 22 veces. De junio de 1982 a mayo de 2024, esto ocurrió solo dos veces, y en los años 90 nunca se produjo esta inversión. Sin embargo, desde mayo de 2024, este mercado invertido ha aparecido siete veces, ocurriendo cada mes desde abril hasta junio de este año, según los últimos datos que tenemos. La brecha de junio fue récord: las casas nuevas se vendieron un 9% menos que las existentes, superando el anterior récord de descuento del 3%.
Cuando un economista ve números que parecen ir al revés, el instinto es buscar lo que falta. Eric Fox, economista jefe de Veros Real Estate Solutions, una empresa que proporciona análisis y pronósticos del mercado inmobiliario, lo explica así: si un gráfico no tiene sentido, generalmente hay una variable oculta que lo explica. Es decir, los números no son tan extraños como parecen una vez que encuentras lo que está sucediendo bajo la superficie.
Un buen lugar para comenzar es examinar los detalles, aunque solo sea para entender lo que no está sucediendo.
Kevin Weingarten tiene un comprador bajo contrato para una casa adosada de tres dormitorios y dos baños y medio en Chalfont, Pensilvania. Está a 30 millas del centro de Filadelfia; toma la Ruta 611 y llegas allí en unos 45 minutos, un trayecto manejable pero no siempre agradable. Lo suficientemente lejos de Trenton, la estación de tránsito de Nueva Jersey más cercana a la ciudad de Nueva York, evita la multitud de viajeros de larga distancia, manteniendo el precio bajo.
Construida por Foxlane Homes, la unidad de 2.000 pies cuadrados tiene la configuración de cocina y sala abierta que los compradores desean. Si utilizas la hipoteca del constructor y la compañía de títulos, incluirán una terraza y un sótano terminado. No hay lujos aquí—gabinetes y pisos básicos, todo actualizable—pero es nueva, limpia y está en el Distrito Escolar Central Bucks, un gran atractivo para las familias. Precio de venta: $620.000.
Weingarten, de 52 años, ha estado vendiendo casas en los suburbios de Filadelfia durante 13 años, después de pasar años como gerente de proyectos para un constructor, lo que le da una visión clara de ambos lados del mercado inmobiliario. Dice que es difícil encontrar una reventa comparable cerca de Chalfont. Las casas adosadas existentes, cuando aparecen, se venden entre un 10% y un 15% más baratas que las de nueva construcción. Pero son raras, y el inventario se mantiene ajustado.
Eso es lo que esperarías. En igualdad de condiciones, una casa nueva junto a una existente casi con certeza costará más. Las casas nuevas exigen precios más altos con sus encimeras de cuarzo, electrodomésticos nuevos, pintura fresca y ninguna de las manchas de alfombra o olores a humedad que pueden acechar a una reventa.
Entonces, si no hay una preferencia repentina por lo viejo sobre lo nuevo, y los agentes inmobiliarios como Weingarten dicen que no la hay, ¿qué explica la anomalía en los datos agregados a nivel nacional?
La primera pista tiene que ver con lo que están haciendo los constructores.
La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB) dice que desde junio de 2024, el 60% de los constructores estaban utilizando incentivos de ventas, y el 30% bajaron sus precios. Los incentivos pueden significar reducciones de tasas de interés, ayuda con los costos de cierre o mejoras gratuitas que reducen el precio efectivo sin cambiar la etiqueta.
Los propietarios existentes también están haciendo concesiones, aunque con menos frecuencia. Redfin, la agencia inmobiliaria en línea, encontró que casi el 40% de las ventas de viviendas en el primer trimestre de 2025 involucraron vendedores cubriendo algo, ya sean reparaciones o costos de cierre. En la práctica, eso significa que el precio medio de venta de las casas nuevas subestima el descuento real, porque muchas concesiones no aparecen en los datos.
Los "regalos" no han perjudicado a los grandes constructores.
El ETF SPDR S&P Homebuilders, que sigue a empresas como Lennar y NVR, ha subido un 12% este año, superando la ganancia del 10% del S&P 500. Los constructores que cotizan en bolsa siguen ganando dinero, incluso con las concesiones, aunque la mayoría está viendo cómo se comprimen sus márgenes brutos. Meritage Homes (capitalización de mercado de $5.300 millones) ha pasado de un margen bruto del 29% en 2022 al 25% el año pasado, mientras que NVR (capitalización de mercado de $22.800 millones) vio una disminución del 2% en el margen bruto desde 2022. KB Home (capitalización de mercado de $4.200 millones) experimentó una disminución del 3%, y Lennar (capitalización de mercado de $33.300 millones) una disminución del 5% durante el mismo período.
Los márgenes más ajustados podrían derivarse de que los constructores se centran en casas más pequeñas, lo que permite construir más unidades en cualquier parcela de terreno dada.
La casa nueva promedio se ha reducido en casi 400 pies cuadrados desde su punto máximo de 2.736 en 2015. Con aproximadamente 2.300 pies cuadrados, el promedio actual ha vuelto a los niveles vistos por última vez durante las secuelas de la Gran Recesión. Los constructores están apuntando a la asequibilidad, construyendo casas más pequeñas, casas adosadas y condominios. Eso reduce el precio medio de venta incluso si el precio por pie cuadrado continúa aumentando constantemente desde aproximadamente $127 en 2016 hasta $231 hoy.
"Los constructores construyeron en exceso durante la pandemia", dice Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin. Los constructores no tienen el lujo de quedarse con hipotecas al 4% como aquellos que compraron casas entre 2011 y 2022. Necesitan mover inventario, por lo que recortan precios y ofrecen ofertas para sacar las casas de sus libros y ponerlas en manos de personas dispuestas a pagar las tasas hipotecarias actuales de más del 6%. Eso hace que los constructores sean más flexibles en cuanto al precio que tú o yo.
Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, dice que los propietarios existentes han subido un 49% desde antes de la pandemia. Ese capital y el apego de los propietarios a sus hipotecas existentes por debajo del 4% los hace reacios a reducir sus precios de venta. En cambio, se quedan quietos, limitando la oferta. El inventario para casas existentes es de aproximadamente cuatro meses, mientras que el inventario de casas nuevas fue más del doble en junio, dice Yun.
Los constructores, enfrentando ese exceso de oferta, han tenido que ajustarse. Más incentivos y precios agresivos son el resultado. Los propietarios existentes, atrapados en hipotecas baratas, se mantienen firmes. La extraña inversión de precios es el subproducto.
También hay un matiz demográfico, dice Fox de Veros.
En 1981, el comprador de vivienda mediano tenía 31 años. Hoy tiene 56. Ese cambio modifica lo que la gente quiere. Los compradores de 50 y 60 años pueden estar listos para reducir el tamaño, pero no están buscando casas adosadas de tres pisos apretadas en lotes pequeños. Como los lotes son más pequeños, los constructores construyen hacia arriba, lo que significa más escaleras. Muchos compradores mayores prefieren casas de un solo piso en vecindarios establecidos, con más espacio exterior y menos escalones en el interior. Eso hace que las casas más antiguas sean más atractivas.
Otra pieza del rompecabezas es quién está haciendo la construcción. Reena Agrawal, economista senior de investigación en Veros Real Estate Solutions, señala que los grandes constructores nacionales tienen más margen para recortar precios u ofrecer incentivos que las empresas más pequeñas. Y el mercado se ha inclinado a su favor.
La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas informa que los diez principales constructores representaron un récord del 44,7% de todos los cierres de viviendas unifamiliares nuevas en 2024, frente al 8,7% en 1989 y el 31,5% en 2018. Esa concentración significa que el precio medio ahora refleja lo que están haciendo las grandes empresas de alto volumen, no las pequeñas empresas locales, y esas empresas pueden permitirse endulzar los acuerdos de maneras que otras no pueden.
¿Puede persistir la anomalía de lo nuevo frente a lo viejo? Por ahora, sí. Los constructores todavía tienen existencias para mover. El inventario de casas nuevas, medido en términos de meses de suministro, se sitúa en 9,2 meses, más de 3 meses por encima del promedio que se remonta a 1963. Seguirán ofreciendo incentivos. Las casas nuevas seguirán siendo más pequeñas. Los economistas dicen que eso podría mantener la inversión durante uno o dos años más. Pero con el tiempo, las casas nuevas de hoy se convierten en el stock de viviendas existentes de mañana. A menos que los tamaños de las casas sigan reduciéndose, los números deben converger.
"Los constructores tienen un fuerte incentivo para ajustarse", dice Fox. "Una vez que liquiden el inventario, podrán cobrar precios más altos".
Ese es el punto clave. Esta no será la nueva normalidad. Las casas nuevas no pueden seguir siendo más baratas que las existentes por mucho tiempo. Son nuevas, después de todo, y los compradores seguirán pagando una prima por eso. Aun así, vale la pena prestar atención ahora, porque esta extraña división dice mucho sobre de dónde viene la oferta y cómo los constructores están remodelando el mercado.
Más de Forbes
Fuente: https://www.forbes.com/sites/brandonkochkodin/2025/08/27/heres-why-old-homes-suddenly-cost-more-than-shiny-new-ones/
