Alquileres en Olivos: ¿es mejor una propiedad cerca de Maipú o Libertador?

Para las personas que no quieren vivir en la ciudad de Buenos Aires, pero desean estar en una zona estratégica y cercana al centro, Vicente López, en el corredor norte, se presenta como una opción por su accesibilidad, ubicación y servicios.

En números, un alquiler de un dos ambientes en La Lucila defiende un valor de $1.104.577 por mes, según el último index de ZonaProp que relevó los datos de diciembre. Otro dato no menor que refleja el informe es que es la locación con la oferta de alquiler más alta de zona norte. El segundo puesto lo ocupa Olivos, con un renta mensual de $895.319.

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Las avenidas estrella

Pero, hay dos calles en la zona que se llevan el protagonismo: las avenidas Del Libertador y Maipú que, aunque son paralelas con unas cuadras de distancia, poseen diferencias sustanciales. Se distinguen por el público al que apuntan, los servicios que ofrecen, la conectividad del transporte público y sobre todo por el precio. “Hoy la avenida Del Libertador continúa siendo el corredor de mayor valor del norte del Gran Buenos Aires y se ubica entre un 20% y un 40% por encima de Maipú, según la tipología”, comenta Alan Flexer, gerente de la sucursal San Isidro en la inmobiliaria Narvaez.

Los precios sobre Libertador

La brecha mencionada por el profesional se observa al comparar los valores de alquiler de un departamento (dos ambientes), de calidad media, en ambas avenidas: mientras que en Libertador el precio puede alcanzar $1.000.000, en Maipú ronda los $800.000, según detalla Daniel Salaya, presidente de Salaya Romera, quien también advierte que los inmuebles en edificios premium tienen hasta un valor 50% mayor. A pesar de que el precio de la segunda avenida es considerablemente menor, los expertos introducen una tendencia: “En los últimos años Maipú se revalorizó y redujo esa brecha”.

El precio es un factor decisivo a la hora de definir el perfil del inquilino. En las propiedades cercanas a Libertador predomina un público de mayor poder adquisitivo, “familias con trayectoria en el corredor, perfiles que buscan una zona clásica, estable y muy cercana al río”, comenta Graciela Cao, gerente de desarrollos en D’Aria Propiedades.

Los valores que defiende Maipú

En cambio, Maipú “capta a jóvenes profesionales, parejas y familias que quieren buena ubicación y mejor relación precio“, agrega. A su vez, destaca un paralelismo entre Maipú y Saavedra: “Las propiedades en el corredor de Vicente López seguirán subiendo de valor, como sucedió en Saavedra en los últimos años”.

Servicios y conexiones de cercanía

Otro factor que influye sobre la decisión, son los servicios cercanos a las avenidas. En Libertador hay “menos comercios, más oferta de calidad, grandes clubes con salida a la costa e importantes colegios privados”, enumera Salaya Romera.

Por otro lado, en el corredor Maipú hay clubes pequeños de barrio y buenos colegios de clase media. A su vez, este último es un corredor que en la jerga inmobiliaria se define como “mixto” porque combina la oferta residencial con la comercial, explica Veronika Pospisil, broker inmobiliaria en LJ Ramos, especializada en esta zona de Vicente López.

La accesibilidad, sobre todo los medios de transporte público y sus conexiones es un punto crucial para considerar qué zona elegir. Maipú ofrece “una de las mejores conexiones del GBA, con Metrobus, múltiples líneas de colectivos y el tren Mitre, además de la cercanía a General Paz", afirma Flexer.

En cambio, Libertador es “ideal” para los que se mueven en automóvil por su conexión con CABA, pero también hacia San Isidro, Tigre y toda la Costa Norte.

La rentabilidad en la zona

El experto de la inmobiliaria Narvaez diferencia los tipos de contrato de alquiler y la rentabilidad que otorga cada una de las zonas: mientras que en Maipú la rentabilidad bruta de un contrato de alquiler oscila entre el 3,8% y el 4,5%, en dólares, anual; en Libertador baja casi un punto y ronda entre el 3% y el 3,8%.

La principal diferencia, aclara, radica en el tipo de contrato, ya que en la avenida más barata los contratos son más cortos y con una rotación muy ágil gracias a la alta demanda, y en la avenida tradicional los contratos son más estables, con menor vacancia y una preservación de valor superior.

Entonces, ¿Maipú o Libertador?

Las dos avenidas tienen un encanto especial, y apuntan a diferentes públicos, es por eso que no se puede decidir tan fácilmente. “Para alquilar, Maipú suele ser más conveniente por su precio y conectividad”, afirma Flexer, de Narvaez. Por su lado, Cao, de D´Aria coincide con esta teoría y agrega que “el cambio en Maipú es tangible, y los precios todavía tienen recorrido por delante”.

Sin embargo, hay quienes continúan prefiriendo la opción más tradicional: “Libertador es un boom, ha crecido muchísimo en los últimos 15 años con gente exigente que busca exclusividad, amenities y servicios“, comenta Pospisil, de L.J. Ramos pero también declara que la zona se elige según el poder adquisitivo del inquilino ya que ”ambas avenidas tienen dos escalones muy marcados en cuanto a precio".

Por otro lado, si la disyuntiva estuviese enfocada en la compra de un inmueble, en vez de un alquiler, los expertos tienen una mirada similar: “Los inversores suelen preferir Maipú por su mejor retorno y velocidad de alquiler, mientras que quienes buscan vivir priorizan Libertador por su calidad, diseño y entorno”, explican desde Narvaez.

La referente de D´Aria resume la disyuntiva en una única frase: “Libertador es el presente consolidado, Maipú es el futuro en crecimiento”.

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La revalorización de Maipú

La revalorización de esta avenida se produjo gracias a una combinación de factores: “El aumento de valor se dio en los últimos siete años producto de un código urbano que estimula la construcción sobre grandes lotes, generando nuevas propuestas de torres de calidad de altura y con amenities”, explica Salaya Romera. Pero comenta que no es el único motivo: “También el ordenamiento vehicular -Metrobus - y el buen trabajo de las últimas administraciones en materia de seguridad, permitió el reflorecimiento”.

“En Maipú se alquilan productos más nuevos, con mejores terminaciones y amenities, lo que mejora la relación precio/producto”, agrega Cao, quien también afirma que ya hay edificios importantes en la zona como Vicente López Boulevard e Yrigoyen Boulevard “que están a la misma altura en escala y calidad que los edificios que se ven sobre Libertador”.

Actualmente, entre Vicente López y San Isidro, la Avenida del Libertador cuenta con entre 15 y 20 desarrollos en marcha o recientemente terminados, muchos de carácter boutique y de alta categoría, confirma Flexer. A su vez, explica que en Maipú la cifra es aún mayor, con más de 25 proyectos. Esta última avenida todavía tiene disponibilidad de lotes para construir, en contraste con Libertador que “casi no existen”, explica la gerente de desarrollos de D´Aria.

Sin embargo, no hay duda del éxito de la zona: “El polo de Vicente López está en crecimiento y por el momento sigue sin techo”, concluye Pospisil.