La nueva ley que cambia las reglas para los alquileres en Nueva York y que se empezará a aplicar en 2026

Entró en vigor en la ciudad de Nueva York la ley “Cool Homes For All” (Intro 994-2024), que redefine las condiciones de habitabilidad en viviendas alquiladas al incorporar el acceso a la refrigeración como un derecho exigible. A partir de 2030, los propietarios deberán garantizar aire acondicionado para hacer frente a episodios de calor extremo.

El aire acondicionado como requisito de habitabilidad en Nueva York

La Intro 994-2024 establece que los departamentos deberán contar con sistemas capaces de mantener una temperatura interior máxima de 78°F (25,5°C) en los dormitorios durante la temporada de calor. Este estándar no se impone de manera automática, sino que funciona bajo un esquema de solicitud voluntaria por parte del inquilino.

El cambio es relevante porque modifica las reglas tradicionales del alquiler en la Gran Manzana. Hasta ahora, el aire acondicionado era considerado una mejora opcional o una responsabilidad directa del inquilino. Con la entrada en vigor de esta normativa, el propietario pasa a ser responsable de proporcionar e instalar el equipo cuando el residente lo requiera formalmente.

El alcance de la ley abarca a la mayoría de los edificios residenciales privados de la ciudad, con disposiciones específicas para aquellos que cuentan con sistemas centrales de refrigeración. En esos casos, el dueño deberá asegurar que este funcione correctamente durante todo el período definido como temporada de refrigeración.

De acuerdo con el portal de datos de medio ambiente y salud de la ciudad de Nueva York, más de 500 personas mueren cada año por causas vinculadas a las altas temperaturas.

El denominador común en la mayoría de los casos es la ausencia de sistemas de refrigeración en el hogar, una situación que afecta de manera desproporcionada a comunidades vulnerables y a hogares de bajos ingresos.

Fechas clave y cronograma de implementación de la nueva ley de Nueva York

Aunque la ley ya fue promulgada, su aplicación será gradual. El calendario busca dar tiempo tanto a propietarios como a agencias públicas para adaptar infraestructuras, establecer reglamentaciones técnicas y asegurar mecanismos de financiamiento.

• Promulgación oficial: la medida entró en vigor el 17 de enero de 2026 tras su aprobación por el Concejo Municipal en diciembre de 2025, después de que el entonces alcalde Eric Adams no la firmara ni la vetara dentro del plazo de 30 días.
• Inicio de solicitudes: el 1° de marzo de 2028 es la fecha en la que los inquilinos pueden empezar a realizar formalmente su elección para solicitar un sistema de aire acondicionado a sus propietarios.
• Cumplimiento obligatorio: a partir del 1° de junio de 2030, todos los propietarios de edificios cubiertos por la ley deben tener instalados y funcionando los sistemas de refrigeración que hayan sido solicitados por sus inquilinos.

¿Qué pasa si el propietario no proporciona un sistema de refrigeración?

La normativa asigna a los dueños de edificios la responsabilidad de cubrir el costo de los equipos y su instalación. Sin embargo, no define de manera uniforme quién debe pagar la electricidad: esa cuestión deberá quedar expresamente indicada en los contratos de alquiler a partir de 2028.

El incumplimiento se considera una infracción grave dentro del sistema de control de vivienda de la ciudad. No proporcionar aire acondicionado cuando corresponde será clasificado como una violación de clase C, la categoría más severa, reservada para situaciones consideradas inmediatamente peligrosas. En esos casos, el propietario contará con un plazo máximo de 14 días para corregir la falta.

La ley también prevé inspecciones anuales obligatorias desde 2031, con el objetivo de verificar que los sistemas instalados funcionen adecuadamente.

Cómo cambia la relación entre inquilinos y alquileres en Nueva York

El impacto económico de la ley variará según el tipo de vivienda. En los departamentos con alquiler regulado, la instalación de nuevos sistemas puede derivar en ajustes permitidos por la normativa estatal, siempre con el consentimiento previo del inquilino. En estos casos, el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda deberá informar de manera clara cualquier posible aumento.

En el mercado de alquiler libre, se espera que los costos asociados se reflejen en el valor general de la renta. A esto se suma el gasto mensual de electricidad, que dependerá del uso y de la eficiencia energética del equipo instalado. La ciudad anunció que establecerá estándares mínimos para evitar consumos excesivos.