Przez większość ostatnich 50 lat nowe domy kosztowały więcej niż istniejące, w skali kraju. Dzięki strategiom budowniczych, zmieniającym się projektom domów i nadmiarowi nowych konstrukcji trend się odwrócił.
Na amerykańskim rynku mieszkaniowym dzieje się coś dziwnego. Na poziomie krajowym nowe domy sprzedają się taniej niż istniejące.
W czerwcu mediana ceny istniejącego domu wyniosła 441 500 dolarów, podczas gdy mediana nowego domu wyniosła 401 800 dolarów. Od 1968 roku, w sumie przez 690 miesięcy, nowe domy były tańsze od istniejących tylko 22 razy. Od czerwca 1982 do maja 2024 roku zdarzyło się to tylko dwa razy, a w latach 90. ta inwersja nie wystąpiła ani razu. Jednak od maja 2024 roku ten odwrócony rynek pojawił się siedem razy, występując w każdym miesiącu od kwietnia do czerwca tego roku, według najnowszych dostępnych danych. Czerwcowa różnica była rekordowa: nowe domy sprzedawały się o 9% taniej niż istniejące, rozbijając poprzedni rekord 3% zniżki.
Kiedy ekonomista widzi liczby, które wyglądają na odwrócone, instynktownie szuka tego, co zostało pominięte. Eric Fox, główny ekonomista w Veros Real Estate Solutions, firmie zajmującej się analizą i prognozowaniem rynku mieszkaniowego, ujmuje to tak: jeśli wykres nie ma sensu, zwykle istnieje ukryta zmienna, która to wyjaśnia. To znaczy, liczby nie są tak dziwne, jak się wydają, gdy znajdziesz to, co dzieje się pod powierzchnią.
Dobrym miejscem do rozpoczęcia jest przyjrzenie się szczegółom, choćby po to, by zrozumieć, co się nie dzieje.
Kevin Weingarten ma kupca z umową na dom szeregowy z trzema sypialniami i dwiema i pół łazienkami w Chalfont w Pensylwanii. To 30 mil od centrum Filadelfii; jadąc trasą 611 dotrzesz tam w około 45 minut, co stanowi możliwy do zarządzania, choć nie zawsze przyjemny dojazd. Wystarczająco daleko od Trenton, najbliższej stacji New Jersey Transit do Nowego Jorku, unika tłumu osób dojeżdżających na długie dystanse, co utrzymuje cenę na niższym poziomie.
Zbudowana przez Foxlane Homes jednostka o powierzchni 2000 stóp kwadratowych ma otwarty układ kuchni i salonu, którego pragną kupujący. Korzystając z kredytu hipotecznego i firmy tytułowej budowniczego, dorzucą taras i wykończoną piwnicę. Nie ma tu luksusu – podstawowe szafki i podłogi, wszystko z możliwością modernizacji – ale jest nowy, czysty i znajduje się w Central Bucks School District, co jest dużą atrakcją dla rodzin. Cena sprzedaży: 620 000 dolarów.
Weingarten, 52 lata, sprzedaje domy na przedmieściach Filadelfii od 13 lat, po latach spędzonych jako kierownik projektu dla budowniczego, co daje mu jasny obraz obu stron rynku mieszkaniowego. Mówi, że trudno znaleźć porównywalną odsprzedaż bliżej Chalfont. Istniejące domy szeregowe, gdy się pojawiają, sprzedają się o 10% do 15% taniej niż nowe budownictwo. Ale są rzadkie, a zapasy pozostają ograniczone.
Tego można się spodziewać. Przy wszystkich innych równych warunkach, nowy dom obok istniejącego prawie na pewno będzie kosztował więcej. Nowe domy osiągają wyższe ceny dzięki kwarcowym blatom, zupełnie nowym urządzeniom, świeżej farbie i braku plam na dywanach czy stęchłych zapachów, które mogą nawiedzać odsprzedaż.
Więc jeśli nie ma nagłej preferencji dla starego nad nowym, a agenci nieruchomości jak Weingarten twierdzą, że jej nie ma, to co wyjaśnia anomalię w zagregowanych danych na poziomie krajowym?
Pierwsza wskazówka ma związek z tym, co robią budowniczowie.
Krajowe Stowarzyszenie Budowniczych Domów (NAHB) twierdzi, że od czerwca 2024 roku 60% budowniczych domów stosowało zachęty sprzedażowe, a 30% obniżyło swoje ceny. Zachęty mogą oznaczać obniżki stóp procentowych, pomoc w kosztach zamknięcia lub darmowe ulepszenia, które obniżają efektywną cenę bez zmiany ceny na metce.
Istniejący właściciele domów również dokonują ustępstw, choć rzadziej. Redfin, internetowe biuro pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, odkrył, że prawie 40% sprzedaży domów w pierwszym kwartale 2025 roku obejmowało sprzedawców pokrywających coś, czy to naprawy, czy koszty zamknięcia. W praktyce oznacza to, że mediana ceny sprzedaży nowych domów zaniża rzeczywisty rabat, ponieważ wiele ustępstw nie pojawia się w danych.
"Gratisy" nie zaszkodziły dużym budowniczym.
SPDR S&P Homebuilders ETF, który śledzi firmy takie jak Lennar i NVR, wzrósł w tym roku o 12%, przewyższając 10% zysk S&P 500. Budowniczowie notowani na giełdzie nadal zarabiają pieniądze, nawet z ustępstwami, choć większość z nich obserwuje kompresję marż brutto. Meritage Homes (kapitalizacja rynkowa 5,3 miliarda dolarów) przeszła z 29% marży brutto w 2022 roku do 25% w zeszłym roku, podczas gdy NVR (kapitalizacja rynkowa 22,8 miliarda dolarów) odnotował 2% spadek marży brutto od 2022 roku. KB Home (kapitalizacja rynkowa 4,2 miliarda dolarów) doświadczył 3% spadku, a Lennar (kapitalizacja rynkowa 33,3 miliarda dolarów) 5% spadku w tym samym okresie.
Ciaśniejsze marże mogą wynikać z tego, że budowniczowie koncentrują się na mniejszych domach, co umożliwia budowę większej liczby jednostek na danej działce.
Przeciętny nowy dom zmniejszył się o prawie 400 stóp kwadratowych od szczytu wynoszącego 2736 w 2015 roku. Przy około 2300 stopach kwadratowych, dzisiejsza średnia powróciła do poziomów ostatnio obserwowanych w następstwie Wielkiej Recesji. Budowniczowie celują w przystępność cenową, stawiając mniejsze domy, domy szeregowe i mieszkania. To obniża medianę ceny sprzedaży, nawet jeśli cena za stopę kwadratową nadal stale rośnie z około 127 dolarów w 2016 roku do 231 dolarów dzisiaj.
"Budowniczowie nadmiernie budowali podczas pandemii" - mówi Daryl Fairweather, główny ekonomista w Redfin. Budowniczowie nie mają luksusu siedzenia na 4% kredytach hipotecznych, jak ci, którzy kupili domy od 2011 do 2022 roku. Muszą przemieszczać zapasy, więc obniżają ceny i oferują promocje, aby pozbyć się domów z ich ksiąg i przekazać je w ręce osób gotowych płacić dzisiejsze ponad 6% stawki kredytów hipotecznych. To sprawia, że budowniczowie są bardziej elastyczni cenowo niż ty czy ja.
Lawrence Yun, główny ekonomista w Krajowym Stowarzyszeniu Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, mówi, że istniejący właściciele domów wzrośli o 49% od czasu przed pandemią. Ten kapitał własny i przywiązanie właścicieli domów do istniejących kredytów hipotecznych poniżej 4% sprawia, że niechętnie obniżają swoje ceny wywoławcze. Zamiast tego pozostają na miejscu, ograniczając podaż. Zapasy istniejących domów wynoszą około czterech miesięcy, podczas gdy zapasy nowych domów były ponad dwukrotnie większe w czerwcu, mówi Yun.
Budowniczowie, w obliczu tej nadwyżki podaży, musieli się dostosować. Więcej zachęt i agresywna polityka cenowa są tego wynikiem. Istniejący właściciele, zamknięci w tanich kredytach hipotecznych, siedzą cicho. Dziwna inwersja cen jest produktem ubocznym.
Istnieje również demograficzna zmarszczka, mówi Fox z Veros.
W 1981 roku mediana wieku nabywcy domu wynosiła 31 lat. Dziś to 56 lat. Ta zmiana zmienia to, czego ludzie chcą. Kupujący w wieku 50 i 60 lat mogą być gotowi na zmniejszenie, ale nie szukają trzypiętrowych domów szeregowych wciśniętych na małe działki. Ponieważ działki są mniejsze, budowniczowie budują w górę, co oznacza więcej schodów. Wielu starszych kupujących preferuje jednopiętrowe domy w ustabilizowanych dzielnicach, z większą przestrzenią na zewnątrz i mniejszą liczbą schodów wewnątrz. To sprawia, że starsze domy są bardziej atrakcyjne.
Innym elementem układanki jest to, kto zajmuje się budowaniem. Reena Agrawal, starszy ekonomista badawczy w Veros Real Estate Solutions, zauważa, że duzi krajowi budowniczowie mają więcej miejsca na obniżanie cen lub oferowanie zachęt niż mniejsze firmy. A rynek przechylił się na ich korzyść.
Krajowe Stowarzyszenie Budowniczych Domów informuje, że dziesięciu największych budowniczych odpowiadało za rekordowe 44,7% wszystkich zamknięć nowych domów jednorodzinnych w 2024 roku, w porównaniu z 8,7% w 1989 roku i 31,5% w 2018 roku. Ta koncentracja oznacza, że mediana ceny teraz odzwierciedla to, co robią duże firmy o dużej wielkości, a nie małe lokalne przedsiębiorstwa, a te firmy mogą sobie pozwolić na ulepszanie ofert w sposób, w jaki inni nie mogą.
Czy anomalia nowe kontra stare może się utrzymać? Na razie tak. Budowniczowie nadal mają zapasy do przemieszczenia. Zapasy nowych domów, mierzone w miesiącach podaży, wynoszą 9,2 miesiąca, ponad 3 miesiące więcej niż średnia sięgająca 1963 roku. Będą nadal oferować zachęty. Nowe domy będą nadal mniejsze. Ekonomiści twierdzą, że może to utrzymać inwersję przez kolejny rok lub dwa. Ale z czasem dzisiejsze nowe domy stają się jutrzejszymi istniejącymi zasobami mieszkaniowymi. O ile rozmiary domów nie będą nadal się zmniejszać, liczby muszą się zbiegać.
"Budowniczowie mają silną motywację do dostosowania się" - mówi Fox. "Gdy tylko oczyszczą zapasy, będą mogli pobierać wyższe ceny."
To jest kluczowy punkt. To nie będzie nowa norma. Nowe domy nie mogą pozostać tańsze niż istniejące przez długi czas. W końcu są nowe, a kupujący nadal będą płacić za to premię. Mimo to warto zwrócić uwagę teraz, ponieważ ten dziwny podział mówi wiele o tym, skąd pochodzi podaż i jak budowniczowie przekształcają rynek.
