Dane pokazują gwałtowny wzrost liczby zaległości w opłatach za wynajem w Dubaju

• Zaległości w płatnościach czynszów ponad dwukrotnie wzrosły
• Redukcje etatów wywierają presję na gospodarstwa domowe
• Zwiększony stres płynnościowy dla właścicieli nieruchomości

Zaległości w płatnościach czynszów w Dubaju ponad dwukrotnie wzrosły w ubiegłym roku, ponieważ wyższe koszty utrzymania i zwolnienia pracowników biurowych wywierają presję na gospodarstwa domowe, zgodnie z zastrzeżonymi danymi platformy nieruchomości.

Ten skok zwiększa tarcia na miejskim rynku wynajmu, zmuszając właścicieli do poświęcania więcej czasu i pieniędzy na ściganie zaległości oraz zwiększając ryzyko stresu płynnościowego dla mniejszych inwestorów.

"To jeszcze nie panika, ale jej efekt, szczególnie na indywidualnego właściciela, może być niezwykle wykładniczy," powiedział Rakesh Mavath, założyciel i CEO Takeem, w rozmowie z AGBI.

Dla porównania, liczba zaległości w 2025 roku stanowiła około jednej czwartej tego, co było podczas pandemii Covid-19 i jedną trzecią tego, co było podczas globalnego kryzysu finansowego, powiedział Mavath. 

"To dodaje systematyczne ryzyko do całego systemu. Wystarczyłoby jedno zdarzenie typu czarny łabędź lub duże zdarzenie makroekonomiczne, aby liczby bardzo szybko wróciły do tych poziomów." 

Platforma cyfrowa Takeem oferuje inwestorom śledzenie płatności, ochronę konserwacyjną i ochronę czynszu, oraz monitoruje ponad 90 000 jednostek mieszkalnych w Dubaju należących do prywatnych właścicieli, biur rodzinnych i instytucji – reprezentujących około 2,5 miliarda dolarów (9 miliardów AED) rocznego czynszu.

Firma poinformowała, że zaległości wzrosły o 125 procent w ciągu ostatnich 12 miesięcy w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej, ale nie ujawniła dokładnych liczb, powołując się na ograniczenia dotyczące poufności.

Opóźnione płatności wzrosły o 300 procent w porównaniu z poprzednim rokiem, wykazały dane. Zaległości są rejestrowane po wysłaniu notarialnego zawiadomienia prawnego 30 dni po braku płatności.

Większość opóźnionych płatności odzwierciedla krótkoterminowe problemy z płynnością, takie jak zmiany pracy lub zwolnienia, a nie całkowitą niewypłacalność, powiedział Mavath.

"Przystępność cenowa jest teraz wyraźnym ograniczeniem dla wielu najemców, szczególnie w segmentach narażonych na zwolnienia lub obniżki wynagrodzeń," powiedział. "Kiedy pytamy najemców, dlaczego zalegają z płatnościami, odpowiadają, że to dlatego, że zostali zwolnieni."

Opóźniona lub spóźniona płatność odnosi się do czynszu nieopłaconego na czas, ale jeszcze nieeskalowanego. Nie wszystkie opóźnienia płatności przekształcają się w zaległości.

Eksmisje z powodu braku płatności należały do najczęstszych spraw rozpatrywanych przez Centrum Sporów Najmu w Dubaju, powiedział sędzia pierwszej instancji Yousef Al Mansoori lokalnemu dziennikowi Khaleej Times w ubiegłym roku.

Centrum rozwiązało 443 spory najmu o wartości ponad 190 milionów AED w drugim kwartale 2025 roku.

Na początku tego miesiąca Dubaj uruchomił nową inicjatywę przeznaczającą 10 milionów AED na pomoc rodzinom mającym trudności z zobowiązaniami czynszowymi. Program ulg czynszowych, prowadzony z Mohammed bin Rashid Al Maktoum Charitable Establishment w ramach Roku Rodziny ZEA 2026, ma na celu pomoc zalegającym najemcom, uregulowanie spraw egzekucyjnych i wsparcie dodatkowych uprawnionych rodzin.

Czynsz jest największym wydatkiem gospodarstw domowych w Dubaju, zwykle stanowiąc do 40 procent dochodów mieszkańców, przy czym większość nadal jest opłacana kwartalnie postdatowanymi czekami.

Zwolnienia wpływają na wszystkie poziomy dochodów, ale najciężej uderzyły w stanowiska ekspatriantów o średnich dochodach, ponieważ globalne redukcje etatów w firmach technologicznych i energetycznych rozchodzą się po regionie, powiedział Mavath.

Dane Takeem pokazują, że stres płatniczy jest najwyższy wśród pracowników umysłowych w technologii, reklamie, zasobach ludzkich i doradztwie – sektorach przechodzących restrukturyzację i zakłócenia ze strony sztucznej inteligencji – a następnie w ropie i gazie, usługach energetycznych, usługach finansowych i nieruchomościach.

"Wiele z tych redukcji zatrudnienia jest napędzanych globalnie, mimo że dotyczą pracowników na Bliskim Wschodzie i często nie mają związku z klimatem biznesowym regionu, wynikami lokalnych spółek zależnych ani nawet rentownością regionalną," powiedział Carrington Malin, konsultant technologiczny z siedzibą w ZEA, w rozmowie z AGBI. 

W Dubaju, powiedział Mavath, dane pokazują, że zwolnienia trwają nieprzerwanie, a średnio około 10 do 15 pracowników traci pracę co miesiąc w ramach trwającej restrukturyzacji firm. 

"To jak sprint efektywności," powiedział. 

"To sprawia, że znalezienie nowej pracy jest niezwykle trudne dla pracowników umysłowych niskiego i średniego szczebla oraz świeżych absolwentów."

Agenci nieruchomości poinformowali AGBI, że widzą mieszkańców dodających współlokatorów do umów najmu lub podnajmujących pokoje, aby uniknąć zaległości w płatnościach czynszów. 

"Niektóre rodziny wynajmują pokoje swoich dzieci," powiedział jeden z agentów.

Dla właścicieli, powiedział Mavath, koszty windykacji rosną, ponieważ więcej czasu poświęca się na odzyskiwanie płatności, co zwiększa presję na przepływy pieniężne.

Dalsze lektury:

• Nowy indeks czynszów dla Dubaju w celu ograniczenia wzrostów i sporów
• Arabia Saudyjska oferuje zagranicznym nabywcom domów rezydencję "dożywotnią"
• Dążenie ZEA do bezgotówkowości utrudnione przez skromny czek czynszowy

Takeem, która zdobyła nagrodę Create Apps pod patronatem księcia koronnego Dubaju Sheikha Hamdana bin Rashida Al Maktouma oraz tytuł Proptech roku na World Realty Congress, została zaprojektowana, aby usunąć bolączki wynajmu mieszkaniowego dla inwestorów.

Pomimo skoku zaległości, Mavath powiedział, że rynek nie jest w kryzysie. 

Roczny wzrost cen czynszów w Dubaju spowolnił do około 11 procent w trzecim kwartale 2025 roku, w porównaniu z tempem 13 do 15 procent obserwowanym przez większość 2024 roku, według firmy doradczej Cavendish Maxwell.

"Nie mówimy o 2008 czy 2020 roku. Właśnie wyszliśmy z kilku masywnych lat boomu, kiedy wskaźnik zaległości rzeczywiście spadał do 2024 roku," powiedział Mavath.

Główne firmy zwalniające pracowników

Niektóre z największych światowych firm technologicznych i energetycznych kontynuowały redukcje zatrudnienia w 2025 roku, ale nie podały liczb specyficznych dla Bliskiego Wschodu.

Amazon ~14 000

BP 7 700

Microsoft ~4 procent pracowników

Meta W tym tygodniu Meta podobno zredukowała około 10 procent swojego działu Reality Labs, czyli około 1 500 osób

Google Setki

Salesforce ~1 000

Chevron ~20% globalnej siły roboczej

Exxon Mobil ~2 000

Panasonic ~10 000

Intel ~24 000

Cisco ~4 250

ConocoPhillips ~25% pracowników globalnie

PwC ~5 600

Globalny trend

Badanie Światowego Forum Ekonomicznego wykazało, że 41 procent firm na całym świecie spodziewa się redukcji siły roboczej w ciągu najbliższych pięciu lat z powodu AI.

Technologia w USA nadal zmniejszała zatrudnienie w 2025 roku, ponieważ firmy przekierowywały inwestycje w sztuczną inteligencję. Google zredukował setki miejsc pracy, Salesforce planował ponad 1 000 redukcji, a Microsoft ogłosił, że wyeliminuje prawie 4 procent pracowników. Intel przewidział 22-procentowy spadek zatrudnienia do końca roku, podczas gdy Amazon zgłosił około 14 000 utraconych miejsc pracy.

Firmy energetyczne również redukowały personel w 2025 roku w obliczu niższych cen ropy i kontroli kosztów. Chevron ogłosił, że planuje zredukować do 20 procent swojej globalnej siły roboczej do końca 2026 roku, podczas gdy Exxon Mobil zamierza zlikwidować około 2 000 stanowisk na całym świecie. BP zwolnił około 4 700 pracowników i 3 000 wykonawców.

Czy Twoja firma dokonuje zwolnień? Skontaktuj się: [e-mail]