Trump nakazuje Fannie Mae i Freddie Mac zakup papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką o wartości 200 miliardów dolarów w celu obniżenia stawek kredytów hipotecznych

Prezydent Trump nakazał Fannie Mae i Freddie Mac zakup papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką o wartości 200 miliardów dolarów, wprowadzając Biały Dom bezpośrednio w finansowanie mieszkaniowe i obniżając oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Ta decyzja wstrząsnęła rynkiem, obniżyła premie za ryzyko nowych obligacji hipotecznych i podniosła akcje firm budowlanych.

To nie pochodzi od Rezerwy Federalnej. To pochodzi bezpośrednio od prezydenta. I to nie jest sugestia.

Gdyby agencje zrealizowały pełny zakup, byłby to pierwszy raz w historii USA, kiedy urzędujący prezydent nakazał tego rodzaju bezpośredni zakup aktywów przez wspierane przez rząd giganty mieszkaniowe.

Trump przejmuje kontrolę nad polityką hipoteczną i odsunięcie Fed na bok

Fed zwykle podejmuje decyzje dotyczące stóp procentowych. Kupują obligacje skarbowe i obligacje hipoteczne, ale tylko wtedy, gdy uważają, że gospodarka potrzebuje pomocy. To nie jest ten przypadek. Trump robi to, aby obniżyć koszty kredytów hipotecznych... szybko.

Kwota 200 miliardów dolarów nie jest tak duża, jak to, co Fed robił w przeszłości, ale według analityków nadal wystarczy, aby obniżyć stopy o około 0,25%.

A efekty pojawiły się szybko. Od czasu ogłoszenia, spready obligacji hipotecznych spadły o 0,18 punktu procentowego, podał Bloomberg. Taka zmiana nie dzieje się sama. Nastąpiła zaraz po wydaniu polecenia.

Bill Pulte, który kieruje Federalną Agencją Finansowania Mieszkalnictwa, nie hamował się. "To jest korzyść z prowadzenia spraw jak w biznesie, masz opcje z gotówką" - powiedział. "Koncentrujemy się na wykorzystaniu Fannie i Freddie w sposób, jakiego nie zrobił żaden inny prezydent".

Nie wszystkim spodobało się to, co zobaczyli. Kirill Krylov z Baird & Co. nazwał to czerwoną flagą. "Kupowanie aktywów wyraźnie w celu manipulowania stopami hipotecznymi ponownie wprowadza ryzyko polityczne na rynek, który przez ponad dekadę próbował zdystansować się od takich praktyk" - napisał.

To wszystko dzieje się po miesiącach nacisków ze strony Trumpa, który mówił Fed, aby obniżył stopy. Teraz robi to na swój sposób, nie czekając. Jasno dał do zrozumienia, że jeśli Fed nie będzie działał wystarczająco szybko, on to zrobi.

Jeffrey Gordon z Columbia Law School również nie owijał w bawełnę. "Podjęcie przez władzę wykonawczą czegoś, co sprowadza się do formy polityki pieniężnej, ustanawia nowy precedens i podważa niezależność Fed" - powiedział. Zwrócił uwagę, że przystępność cenowa mieszkań nie wchodzi w mandat Fed, ale rynek hipoteczny jest nadal powiązany z tym, jak ustalane są stopy w całym kraju.

Biały Dom opiera się na GSE, podczas gdy narastają pytania o IPO

Przed kryzysem w 2008 roku prezydenci nie mieli tego rodzaju kontroli. Ale po ratowaniu, Fannie Mae i Freddie Mac zostały objęte nadzorem rządowym. Większość administracji trzymała się z daleka. Ale Trump nie postępuje według tego scenariusza. Jego zespół postrzega je jako narzędzie do zmiany rynku hipotecznego i go wykorzystuje.

Rob Zimmer, który reprezentuje Community Home Lenders of America, powiedział, że spread między 10-letnimi obligacjami a stopami hipotecznymi był zbyt wysoki przez zbyt długi czas. "Młodzi nabywcy zostali ukarani" - powiedział. "To absolutnie pomoże nabywcom domów po raz pierwszy, między innymi".

A teraz ludzie pytają: co się stanie z IPO? Trump mówił o upublicznieniu Fannie i Freddie. Ale ten nowy plan sprawia, że to jest niepewne. Agencje już zaczęły kupować więcej obligacji za kulisami. To wyglądało jak przygotowania do IPO. Teraz nikt nie jest pewien, czy tam to zmierza.

Vitaliy Liberman z DoubleLine Capital mówi, że pomysł pełnego przekazania ich społeczeństwu jest prawdopodobnie martwy. "Postrzeganie IPO przez wszystkich polega na tym, że rząd całkowicie przekaże je społeczeństwu" - powiedział. "Ale to sugeruje, że tak się nie stanie, ponieważ zrozumieli, że to ważne narzędzie i jeśli wypuszczą je na wolność, stracą kontrolę".

Inwestorzy martwią się o zyski, podczas gdy Biały Dom utrzymuje presję

Prezydent nie mówi o zyskach inwestorów. Skupia się na utrzymaniu niskich stóp hipotecznych. Tu jest napięcie. Analitycy JPMorgan powiedzieli to wprost. Istnieje konflikt między dążeniem do obniżenia kosztów pożyczek dzisiaj a długoterminowymi pieniędzmi, które Fannie i Freddie mają przynosić.

To nie jest jakiś poboczny projekt. Staje się to centralnym elementem strategii mieszkaniowej i gospodarczej Trumpa. I dzieje się to, gdy kraj stoi w obliczu jednego z najgorszych kryzysów przystępności cenowej od dziesięcioleci. Zamiast czekać na spadek stóp procentowych, Biały Dom wymusza tę kwestię, wykorzystując GSE do pompowania większej ilości pieniędzy w system hipoteczny.

To może nie być ostatni raz. Nie ma żadnej zasady powstrzymującej Trumpa przed zarządzeniem kolejnych zakupów. Drzwi są otwarte na więcej. GSE są już pod kontrolą federalną, a wraz z tym rozkazem ten uścisk tylko się zacieśnia.

Rynki uważnie obserwują. Inwestorzy są teraz uwięzieni między kupowaniem firm, które są narzędziami polityki, a odejściem od niepewnych zysków. Ale Trump jasno dał do zrozumienia: nie skończył używać tych dźwigni. I nikt nie wie, gdzie to się skończy.

Jeśli to czytasz, jesteś już do przodu. Pozostań tam dzięki naszemu newsletterowi.