Amerykanie stają przed ważną decyzją po wiadomościach z rynku nieruchomości

Potencjalni nabywcy domów od lat zastanawiają się, czy wejść na trudny rynek, czy poczekać, aż warunki się zmienią na ich korzyść. Przez większą część tego okresu cierpliwość wydawała się bezpieczniejszą strategią – i ten tydzień zdawał się to potwierdzać.

Średnia stawka 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu wzrosła do 6,52% na dzień 11 czerwca, co stanowi trzeci wzrost w ciągu czterech tygodni, wynika z danych Freddie Mac, po tym jak najnowszy odczyt inflacji osiągnął trzyletni szczyt. Dla kupujących liczących na ulgę w kosztach kredytowania był to kolejny sygnał, by poczekać z wejściem na rynek nieruchomości.

Jednak odrębny raport opublikowany tego samego dnia wskazywał w przeciwnym kierunku. Powołując się na nowe dane, Realtor.com ujawnił, że wojny licytacyjne z ery pandemii uległy znacznemu odwróceniu. Typowy dom sprzedaje się teraz poniżej ceny wywoławczej, co pokazuje, że siła przetargowa leży teraz po stronie kupujących.

Ten rozwój sytuacji stawia Amerykanów przed realną decyzją: czekać na obniżenie stóp procentowych, czy skorzystać z poziomu dźwigni negocjacyjnej, jakiej rynek nie oferował od lat. Dyrektor ds. inwestycji BiggerPockets, Dave Meyer, opisuje tę zmianę jako realną szansę.

„Dzisiejszy rynek to właśnie to, czego wielu inwestorów chce: obniżone ceny, lepsza dźwignia negocjacyjna i wysokiej jakości aktywa dostępne po niższych cenach" – powiedział Meyer w ekskluzywnym wywiadzie dla TheStreet.

Co nowy raport mówi o cenach domów

Analiza Realtor.com, opublikowana w czwartek, wykazała, że sprzedający nie mogą już liczyć na uzyskanie pełnej ceny wywoławczej. To zdecydowana różnica w porównaniu z latami 2021 i 2022, kiedy oferty często przewyższały cenę wywoławczą w obliczu zaciekłej konkurencji o ograniczone zasoby nieruchomości. Dziś typowy dom sprzedaje się poniżej swojej ostatniej ceny ofertowej.

To odwrócenie nastąpiło po wzroście oprocentowania kredytów hipotecznych od 2022 roku, który ostudzył popyt kupujących i zepchnął ceny sprzedaży poniżej cen wywoławczych na znacznej części rynku.

Nowe dane pokazują, jak duże znaczenie ma teraz szybkość. Dom objęty umową w ciągu pierwszych czterech tygodni osiąga cenę o około 1,8% wyższą w stosunku do ceny wywoławczej niż przeciętna sprzedaż. Im dłużej dom czeka, tym większy rabat – tak że w 18. tygodniu sprzedający zazwyczaj akceptują około 1,3% mniej, niż chcieli.

Więcej o rynku nieruchomości i oprocentowaniu kredytów hipotecznych:

• Amerykanie stają przed decyzją po nieoczekiwanych wieściach z rynku nieruchomości
• Nowa zmiana na rynku nieruchomości daje kupującym dużą szansę
• Fannie Mae prognozuje zmiany oprocentowania kredytów hipotecznych i rynku nieruchomości

Ta zmiana jest odczuwana różnie w zależności od regionu. Południe i Zachód wyraźnie przechyliły się na stronę kupujących, podczas gdy Północny Wschód jest jedynym obszarem, gdzie domy nadal mają tendencję do sprzedaży powyżej ceny ofertowej, według raportu. Środkowy Zachód plasuje się pomiędzy nimi i zmierza ku powrotowi do faworyzowania sprzedających w dalszej części roku.

Zdaniem Meyera taki rynek zmienia sposób kupowania domu, a nie to, czy w ogóle należy go kupić.

„Można kupować na każdym rynku. Trzeba tylko dostosować strategię i taktykę do aktualnych warunków" – powiedział Meyer. 

Dla kupujących wiadomości wskazują na większy margines negocjacyjny i mniej powodów do przepłacania. Czego nie mogą jednak rozstrzygnąć, to czy skorzystać z tej dźwigni teraz, czy czekać na niższe stopy procentowe. Ta decyzja jest bardziej złożona i ponownie przywołuje temat oprocentowania kredytów hipotecznych.

Shutterstock

Decyzja stojąca przed kupującymi w obliczu rosnącego oprocentowania kredytów hipotecznych

Argument za czekaniem opiera się na oprocentowaniu kredytów hipotecznych, a ten tydzień niewiele go osłabił. Wzrost nastąpił po tym, jak Departament Pracy poinformował, że ceny konsumpcyjne wzrosły o 4,2% w roku do maja, co jest najszybszą roczną inflacją od trzech lat, napędzaną w dużej mierze przez skok cen energii związany z wojną z Iranem. Uporczywa inflacja pozostawia Rezerwie Federalnej niewielkie pole do obniżek stóp i utrzymuje presję wzrostową na oprocentowanie kredytów hipotecznych, dając kupującym niezdecydowanym kolejny powód do wstrzymania się, dopóki koszty kredytowania nie złagodnieją.

W zależności od tego, kogo słuchają, kupujący mogą interpretować miniony tydzień na dwa sposoby. Pierwszy to czekanie, zakładając, że stopy w końcu spadną i zachowają większą siłę nabywczą w przyszłości. Drugi to działanie teraz, traktując dźwignię negocjacyjną potwierdzoną przez dane Realtor.com jako wystarczający powód do zakupu, nawet przy dzisiejszych stopach.

Sprowadza się to do zakładu o to, czy ulga w stopach procentowych faktycznie nadejdzie. Odpowiedź Meyera jest taka, że prawdopodobnie nie. 

„Ludzie czekają cztery lata na spadek stóp. Próbowałem im powiedzieć, że prawdopodobnie do tego nie dojdzie" – powiedział Meyer dla TheStreet. „Gdy zaakceptujesz tę rzeczywistość, możliwości stają się znacznie łatwiejsze do dostrzeżenia. Zamiast mówić: 'Oprocentowanie kredytów mnie uratuje', pytasz: 'Co mogę zrobić przy stopach w połowie szóstki?'"

Nic z tego nie sprawia, że 2026 rok jest łatwym czasem na zakup domu. Oprocentowanie kredytów hipotecznych bliskie 6,5% i ceny domów wciąż wysokie jak na standardy historyczne to nadal realne ograniczenia dla dostępności. Niemniej jednak czwartkowy raport ujawnia zmianę w tym, kto obecnie dysponuje dźwignią negocjacyjną. Dla kupujących kwestia polega na tym, jak z niej skorzystać, dopóki trwa.

Kluczowe wnioski dla kupujących domy w 2026 roku

• Kupujący mają teraz przewagę: najnowszy raport Realtor.com pokazuje, że typowy dom zamykany jest poniżej ceny ofertowej – to zdecydowana zmiana w stosunku do lat 2021 i 2022, kiedy kupujący rutynowo płacili powyżej ceny wywoławczej, by wygrać transakcję.
• Im dłużej dom stoi na rynku, tym słabsza pozycja sprzedającego: oferty, które trafiają pod umowę mniej więcej w czwartym tygodniu, uzyskują jeszcze około 1,8% więcej niż przy typowej sprzedaży, według Realtor.com, podczas gdy te niesprzedane w 18. tygodniu finalizowane są przy około 1,3% poniżej celu sprzedającego.
• Region kształtuje rachunek: Południe i Zachód dają kupującym największą dźwignię, Środkowy Zachód jest podzielony, a Północny Wschód to jedyny region, który wciąż faworyzuje sprzedających, którzy zazwyczaj uzyskują tam więcej, niż żądają, według Realtor.com.
• Rosnące stopy to haczyk: średni 30-letni kredyt hipoteczny wzrósł do 6,52% w połowie czerwca po tym, jak inflacja osiągnęła trzyletni szczyt, zgodnie z danymi Freddie Mac i Departamentu Pracy. Ta wzajemna zależność to powód, dla którego kupujący stają przed realną decyzją, a nie łatwym wyborem.
• To, co pozostaje niezmienne, to dostępność cenowa: stopy bliskie 6,5% i wciąż wysokie ceny sprawiają, że posiadanie nieruchomości jest kosztowne, więc wiadomości wskazują na silniejszą pozycję kupujących, a nie na rzeczywistą ulgę w zakresie podstawowych kosztów.

Powiązane: Amerykanie stają przed dużą szansą po zmianie na rynku nieruchomości