Per la Maggior Parte degli Ultimi 50 Anni, le Case Nuove Hanno Costato Più di Quelle Esistenti a Livello Nazionale. Grazie alle Strategie dei Costruttori, ai Cambiamenti nel Design delle Case e a un Eccesso di Nuove Costruzioni, la Tendenza si è Invertita.
Sta accadendo qualcosa di bizzarro nel mercato immobiliare statunitense. A livello nazionale, le case nuove si vendono a prezzi inferiori rispetto a quelle esistenti.
A giugno, la casa esistente mediana è stata venduta a 441.500 dollari, mentre la casa nuova mediana è stata venduta a 401.800 dollari. Dal 1968, per un totale di 690 mesi, le case nuove hanno superato al ribasso quelle esistenti solo 22 volte. Da giugno 1982 a maggio 2024, è successo solo due volte, e negli anni '90 questa inversione non si è mai verificata. Tuttavia, da maggio 2024, questo mercato invertito è emerso sette volte, verificandosi ogni mese da aprile a giugno di quest'anno, secondo i dati più recenti a nostra disposizione. Il divario di giugno ha battuto ogni record: le case nuove sono state vendute al 9% in meno rispetto a quelle esistenti, superando il precedente record del 3% di sconto.
Quando un economista vede numeri che sembrano invertiti, l'istinto è cercare ciò che manca. Eric Fox, capo economista di Veros Real Estate Solutions, un'azienda che fornisce analisi e previsioni del mercato immobiliare, la mette in questo modo: se un grafico non ha senso, di solito c'è una variabile nascosta che lo spiega. Questo significa che i numeri non sono così strani come sembrano una volta che si scopre cosa sta succedendo sotto la superficie.
Un buon punto di partenza è esaminare i dettagli, anche solo per capire cosa non sta accadendo.
Kevin Weingarten ha un acquirente sotto contratto per una casa a schiera di tre camere da letto e due bagni e mezzo a Chalfont, Pennsylvania. Si trova a 30 miglia dal centro di Philadelphia; prendi la Route 611 e ci arrivi in circa 45 minuti, un pendolarismo gestibile ma non sempre piacevole. Abbastanza lontano da Trenton, la stazione del New Jersey Transit più vicina a New York City, evita la folla di pendolari a lunga distanza, mantenendo il prezzo basso.
Costruita da Foxlane Homes, l'unità di 2.000 piedi quadrati ha la configurazione a cucina e soggiorno aperti che gli acquirenti desiderano. Utilizzando il mutuo e la società di titoli del costruttore, includeranno anche un ponte e un seminterrato finito. Nessun lusso qui—mobili e pavimenti di base, tutto aggiornabile—ma è nuovo, pulito e nel Central Bucks School District, una grande attrazione per le famiglie. Prezzo di vendita: 620.000 dollari.
Weingarten, 52 anni, vende case nei sobborghi di Philadelphia da 13 anni, dopo aver trascorso anni come project manager per un costruttore, dandogli una visione chiara di entrambi i lati del mercato immobiliare. Dice che è difficile trovare una rivendita comparabile più vicina a Chalfont. Le case a schiera esistenti, quando appaiono, si vendono dal 10% al 15% in meno rispetto alle nuove costruzioni. Ma sono rare, e l'inventario rimane limitato.
È quello che ci si aspetterebbe. A parità di condizioni, una casa nuova accanto a una esistente costerà quasi certamente di più. Le case nuove comandano prezzi più alti con i loro piani di lavoro in quarzo, elettrodomestici nuovi di zecca, vernice fresca e nessuna delle macchie di tappeto o odori di muffa che possono infestare una rivendita.
Quindi se non c'è una improvvisa preferenza per il vecchio rispetto al nuovo, e gli agenti immobiliari come Weingarten dicono che non c'è, cosa spiega l'anomalia nei dati aggregati a livello nazionale?
Il primo indizio ha a che fare con ciò che stanno facendo i costruttori.
La National Association of Home Builders (NAHB) afferma che da giugno 2024, il 60% dei costruttori di case stava utilizzando incentivi di vendita, e il 30% ha abbassato i prezzi. Gli incentivi possono significare riduzioni dei tassi di interesse, aiuto con i costi di chiusura o aggiornamenti gratuiti che abbassano il prezzo effettivo senza cambiare l'etichetta.
Anche i proprietari di case esistenti stanno facendo concessioni, anche se meno frequentemente. Redfin, il broker immobiliare online, ha scoperto che quasi il 40% delle vendite di case nel primo trimestre del 2025 ha coinvolto venditori che coprivano qualcosa, che fossero riparazioni o costi di chiusura. In pratica, ciò significa che il prezzo mediano di vendita delle nuove case sottostima lo sconto effettivo, perché molte concessioni non compaiono nei dati.
Gli "omaggi" non hanno danneggiato i grandi costruttori.
L'ETF SPDR S&P Homebuilders, che traccia aziende come Lennar e NVR, è salito del 12% quest'anno, battendo il guadagno del 10% dell'S&P 500. I costruttori quotati in borsa stanno ancora guadagnando, anche con le concessioni, sebbene la maggior parte stia vedendo comprimere i propri margini lordi. Meritage Homes (capitalizzazione di mercato di 5,3 miliardi di dollari) è passata da un margine lordo del 29% nel 2022 al 25% l'anno scorso, mentre NVR (capitalizzazione di mercato di 22,8 miliardi di dollari) ha visto un calo del 2% nel margine lordo dal 2022. KB Home (capitalizzazione di mercato di 4,2 miliardi di dollari) ha registrato un calo del 3%, e Lennar (capitalizzazione di mercato di 33,3 miliardi di dollari) un calo del 5% nello stesso periodo.
I margini più stretti potrebbero derivare dal fatto che i costruttori si concentrano su case più piccole, che consentono di costruire più unità su un dato appezzamento di terreno.
La casa nuova media si è ridotta di quasi 400 piedi quadrati dal picco di 2.736 nel 2015. A circa 2.300 piedi quadrati, la media di oggi è tornata ai livelli visti l'ultima volta durante le conseguenze della Grande Recessione. I costruttori stanno puntando sull'accessibilità economica, costruendo case più piccole, case a schiera e condomini. Ciò abbassa il prezzo mediano di vendita anche se il prezzo per piede quadrato continua a salire costantemente da circa 127 dollari nel 2016 a 231 dollari oggi.
"I costruttori hanno costruito troppo durante la pandemia", dice Daryl Fairweather, capo economista di Redfin. I costruttori non hanno il lusso di sedersi su mutui al 4% come quelli che hanno acquistato case dal 2011 al 2022. Hanno bisogno di muovere l'inventario, quindi tagliano i prezzi e offrono affari per togliere le case dai loro libri contabili e metterle nelle mani di persone disposte a pagare i tassi ipotecari odierni superiori al 6%. Ciò rende i costruttori più flessibili sul prezzo rispetto a te o me.
Lawrence Yun, capo economista della National Association of Realtors, afferma che i proprietari di case esistenti sono aumentati del 49% rispetto a prima della pandemia. Quel capitale e l'attaccamento dei proprietari ai loro mutui esistenti sotto il 4% li rende riluttanti a tagliare i prezzi richiesti. Invece, rimangono fermi, limitando l'offerta. L'inventario per le case esistenti è di circa quattro mesi, mentre l'inventario di case nuove era più del doppio a giugno, dice Yun.
I costruttori, di fronte a quell'eccesso di offerta, hanno dovuto adattarsi. Più incentivi e prezzi aggressivi sono il risultato. I proprietari esistenti, bloccati in mutui economici, stanno fermi. La strana inversione dei prezzi è il sottoprodotto.
C'è anche una piega demografica, dice Fox di Veros.
Nel 1981, l'acquirente mediano di case aveva 31 anni. Oggi ne ha 56. Questo cambiamento modifica ciò che le persone vogliono. Gli acquirenti tra i 50 e i 60 anni potrebbero essere pronti a ridimensionare, ma non cercano case a schiera di tre piani compresse su piccoli lotti. Poiché i lotti sono più piccoli, i costruttori costruiscono verso l'alto, il che significa più scale. Molti acquirenti più anziani preferiscono case a un piano in quartieri consolidati, con più spazio esterno e meno gradini all'interno. Ciò rende le case più vecchie più attraenti.
Un altro pezzo del puzzle è chi sta facendo la costruzione. Reena Agrawal, economista di ricerca senior presso Veros Real Estate Solutions, nota che i grandi costruttori nazionali hanno più margine per tagliare i prezzi o offrire incentivi rispetto alle aziende più piccole. E il mercato si è inclinato a loro favore.
La National Association of Home Builders riporta che i primi dieci costruttori hanno rappresentato un record del 44,7% di tutte le chiusure di nuove case unifamiliari nel 2024, in aumento dall'8,7% nel 1989 e dal 31,5% nel 2018. Questa concentrazione significa che il prezzo mediano ora riflette ciò che stanno facendo le grandi aziende ad alto volume, non le piccole imprese locali, e queste aziende possono permettersi di migliorare gli affari in modi che altri non possono.
L'anomalia nuovo vs vecchio può persistere? Per ora, sì. I costruttori hanno ancora stock da muovere. L'inventario di case nuove, misurato in termini di mesi di offerta, si attesta a 9,2 mesi, più di 3 mesi superiore alla media risalente al 1963. Continueranno a offrire incentivi. Le nuove case continueranno a essere più piccole. Gli economisti dicono che ciò potrebbe mantenere l'inversione per un altro anno o due. Ma col tempo, le nuove case di oggi diventano lo stock abitativo esistente di domani. A meno che le dimensioni delle case continuino a ridursi, i numeri devono convergere.
"I costruttori hanno un forte incentivo ad adattarsi", dice Fox. "Una volta che avranno liberato l'inventario, saranno in grado di applicare prezzi più alti."
Questo è il punto chiave. Questa non sarà la nuova normalità. Le case nuove non possono rimanere più economiche di quelle esistenti a lungo. Sono nuove, dopotutto, e gli acquirenti pagheranno ancora un premio per questo. Tuttavia, vale la pena prestare attenzione ora, perché questa strana divisione dice molto su da dove proviene l'offerta e su come i costruttori stanno rimodellando il mercato.
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Fonte: https://www.forbes.com/sites/brandonkochkodin/2025/08/27/heres-why-ol
