¿Conviene alquilar con expensas incluidas? ¿Cada cuánto tiempo se ajustan?

En el último tiempo, los alquileres en el mercado inmobiliario argentino atravesaron diversos cambios, con una normativa que luego fue actualizada y pocos años después derogada, que generó que en la actualidad convivan diversos tipos de contrato a la vez.

Pero, más allá de los acuerdos firmados, una pregunta que resuena entre los futuros inquilinos o quienes deben renovar su contrato locativo surge en torno a la situación de las expensas, ya que, además del monto mensual a pagar por la locación siempre debe tenerse en cuenta el valor de la liquidación de expensas.

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Muchas veces los inquilinos cosultan si las expensas pueden abonarse incluido en el alquiler mensual del departamento y no como algo aislado, pero esto no tiende a ser la regla, sino más una excepción. Y cada vez más rara... La razón es simple y concreta: las expensas no son un gasto fijo, se ajustan todos los meses y, en muchos casos, aumentan incluso por encima de la inflación. Por eso, en los contratos de alquiler tradicionales no se incluye en el valor del alquiler.

Por lo que, para responder a la pregunta de: ¿Conviene alquilar con expensas incluidas?, la respuesta es no, no es usual y choca de frente con la realidad de costos de los edificios.

Lo que marcan los usos y costumbres es que el inquilino pague las expensas ordinarias mes a mes, mientras que las extraordinarias queden a cargo del propietario. Y los números explican el por qué.

El valor de las expensas

En la ciudad de Buenos Aires, las expensas subieron 3,3% en noviembre y acumulan un alza interanual del 31,1%, según un relevamiento de ConsorcioAbierto sobre 13.000 consorcios. La expensa promedio en CABA alcanzó los $313.179 en noviembre, contra $303.108 en octubre. Un año atrás, el promedio era de $238.957.

En la provincia de Buenos Aires el panorama es aún más marcado. Las expensas aumentaron un 50,1% interanual y llegaron en noviembre a un promedio de $147.977, con una suba mensual del 2,5%.

El dato no es menor: en el mismo mes, la inflación fue del 2,5%, de acuerdo al INDEC. Incluso el rubro vivienda, agua, electricidad y otros combustibles aumentó 3,4%, en línea de las expensas.

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Con este escenario, la modalidad “paquete” en los contratos tradicionales -alquiler más expensas incluidas en un monto fijo- prácticamente no existe. La razón es simple: la alta variabilidad de los costos de mantenimiento, como servicios y salarios de encargados, hace que cualquier cifra quede vieja en cuestión de semanas. Mal negocio para el propietario y potencial foco de conflicto para ambas partes.

Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios, lo resume así: “Lo normal es pagar el alquiler por un lado y las expensas por otro. Eso que se llama ‘paquete’ es propio del alquiler turístico, donde siempre están incluidas las expensas”.

La excepción: los alquileres turísticos

En este rubro aparece la excepción. En los alquileres temporarios o turísticos, el esquema cerrado sigue vigente. Con los cambios normativos introducidos por el DNU 70/2023 -que derogó la ley de alquileres-, ya no existe un plazo mínimo legal para este tipo de contratos; lo único que se mantiene es un plazo máximo. Antes, el tope era de tres meses. Hoy, el marco es más flexible, pero la lógica no cambió: se trata de estadías cortas, con servicios incluidos y sin liquidaciones mensuales.

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En los alquileres tradicionales, en cambio, incluir expensas es “rarísimo”, según Abatti. “La experiencia muestra que las expensas aumentan mucho más que el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Todos los meses el monto puede cambiar, por eso no se paga en un contrato tradicional con expensas incluidas”, explica.

La conclusión es clara: para el inquilino, pagar expensas aparte permite ver el gasto real y evitar pagar de más (aunque también de menos). Para el propietario, trasladar ese costo variable es una forma de no licuar el ingreso del alquiler.